別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区御開３丁目３５６０番１２３ ｢御開３－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 折尾 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする閑静な既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅や小学校は徒 歩圏にないが、買い物等の生活利便性は良好である。地価は若干の上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本城地区を中心とした利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は八幡西区の居住者であるが、他地 域からの流入も見られる。鉄道駅や小学校が徒歩圏にないが、スーパー等は周辺に多く、利便性は普通程度。既存の更 地の売買等は少なく、大半は中古住宅または取り壊し後の更地としての売買である。土地は５０坪程度で８００～９０ ０万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成する ほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域はやや交通接近条件の劣る既成の 住宅地域で、生活の利便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。 従って、信頼性に富む比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,400 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナも終息傾向にあるが、八幡西区の住宅 需要は一部を除き、完全な回復基調とはなっ ていないものの、利便性の良好な地域は回復 傾向にある。 整然とした街路を有する閑静な住宅地域であ る。環境の良好な住宅地域への需要は安定的 で、地価は上昇傾向となっている。 個別的要因については特段の変動要因はない ものと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％