鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０５Ｋ -11203	北九州市八幡東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、西8m、南1.9m、三方路		商業 (100,400)
b	八幡東０５Ｋ -10805	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	八幡東０５Ｋ -11001	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m県道、西6m、角地		商業 (100,400)
d	八幡東０５Ｋ -11597	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南37m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	八幡東０５Ｋ -10108	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,138	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	105,011	100 [ 89.3]	117,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 93,663	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,098	100 [ 82.5]	116,482		120,000
c	(　 ) 94,398	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,573	100 [ 80.8]	115,808		119,000
d	(　 ) 97,029	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,970	100 [ 82.8]	119,529		123,000
e	(　 ) 77,229	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,692	100 [ 65.0]	119,526		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

北九州八幡東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,564,626	3,957,860	12,606,766	11,583,600	1,023,166	（　0.9564） 978,556	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	25,091,179 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	248 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～７階は平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	140.00	75.0	105.00	2,300	241,500	4.0	966,000
							2.0	483,000
2～	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	5.0	1,008,000
							0.0	0
3～ 7	住宅	140.00	95.0	133.00	1,400	186,200	1.0	186,200
							1.0	186,200
～

～

計		980.00	90.0	882.00		1,374,100		2,905,000
								1,414,000

⑨年額支払賃料	1,374,100 円　×　12ヶ月　＝　 16,489,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,489,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　％　＝　　 824,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,192,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,905,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,414,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 344,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,564,626 円　　　　（　 66,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-10897	1,920 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-10898	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,533
c	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-10899	2,160 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,274

北九州八幡東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	196,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	850,860 円	17,017,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,957,860 円　（　　　　　　 15,959 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,583,600 円（　　　　　 46,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,564,626 円
②総費用	3,957,860 円
③純収益　①－②	12,606,766 円
④建物等に帰属する純収益	11,583,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,023,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	978,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,091,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　兼重　利彦

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区西本町３丁目７番７｢西本町３－１－５｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度利用地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	金融機関、店舗兼共同住宅等が多い商業地域	南27m県道、西側道	水道、ガス、下水	八幡 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

八幡駅　南西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動事由等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。諸事良好な立地特性や希
少性等をも映じた需要回復傾向も指摘されることから、当分の間、地価は安定基調での推移が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡東区を中心に北九州市内で形成される商業地域で、典型的な市場参加者は当該圏域において店舗付の
共同住宅等、収益物件の開発を考える法人事業者が中心と把握される。駅前商業地という立地特性や希少性等を映じて
地価は近年、堅調な推移を続けている。商業地の取引件数自体が少なく、また、画地規模や取引当事者の属性等により
取引される価格帯にバラツキも大きいことから、不動産取引の中心となる価格帯を一概に指摘することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。
収益価格は賃料水準や還元利回りの将来予測等、価格導出過程で多分の想定項目を含む等の不確実性を有していること
から、本件の場合は比準価格の説得力が相対的に高いと認められる。そこで本件では比準価格を中心に、収益価格を斟
酌するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意した上で、適正と判断される鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[107.5]

[103.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全体として底堅さも感じられる中、国内外懸
念材料による不確実性の高まりから慎重な向
きも見られる。今後の不動産市場に与える影
響には留意の要。

地域要因に特段の変動事由等は認められない
が、再開発後の地域集客力の回復基調等が好
感される形で、地価は総じてみれば堅調な推
移が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０５Ｋ -10108	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	八幡東０５Ｋ -11001	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m県道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	八幡東０５Ｋ -11595	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東30m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	八幡東０５Ｋ -11597	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南37m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,229	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,692	100 [ 65.9]	117,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 94,398	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,573	100 [ 84.6]	110,606		114,000
c	(　 ) 126,950	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,393	100 [ 112.0]	117,315		121,000
d	(　 ) 97,029	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,970	100 [ 78.0]	126,885		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

北九州八幡東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,518,541	3,953,260	12,565,281	11,583,600	981,681	（　0.9564） 938,880	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,073,846 円　　　　（　 97,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	248 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～７階はファミリー向けの賃貸住宅を擁する店舗・事務所兼共同住宅建物を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造、用途等から標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	140.00	75.0	105.00	2,300	241,500	4.0	966,000
							2.0	483,000
～ 2	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	6.0	1,209,600
							0.0	0
3～ 7	住宅	140.00	95.0	133.00	1,400	186,200	1.0	186,200
							1.0	186,200
～

～

計		980.00	90.0	882.00		1,374,100		3,106,600
								1,414,000

⑨年額支払賃料	1,374,100 円　×　12ヶ月　＝　 16,489,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,489,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 824,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,144,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,106,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,414,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 344,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,518,541 円　　　　（　 66,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-11501	2,816 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-10701	1,894 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	196,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	848,460 円	16,969,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,953,260 円　（　　　　　　 15,941 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,583,600 円（　　　　　 46,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,518,541 円
②総費用	3,953,260 円
③純収益　①－②	12,565,281 円
④建物等に帰属する純収益	11,583,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	981,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	938,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,073,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,100 円／㎡）