別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区田代町３２７番１ ｢田代町１０－４７｣ ②地積 　(㎡) 831   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に一 般住宅も見られる住 宅地域 南東10.5m県道、南西側道 八幡 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山間部の農家住宅地域 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 八幡駅　南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動をもたらす格別な要因はないことから、用途的には現状を維持するものと予測する。地価は、下 げ止まりまでには至らない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は地縁的選好性により八幡東区を中心に、北九州市全域に及ぶ郊外の市街化調整区域内の住宅地域である 。需要者の中心は、当該近隣地域に居住する者及び利用する者並びにこれらに縁戚等のある関係者であり、域外のサラ リーマン等の転入はほとんどない。当該市場に対する需要は弱く、取引の件数も少なく、相続や公共用地の買収による 取引が散見される程度であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、市街化調整区域の農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸の需要 及び供給が見られず、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算出来なかった。比準価格は、主として稀少性がある 市街化調整区域内等の取引事例を収集し、詳細に分析検討することにより価格形成のメカニズムを的確に反映し規範性 は高い。以上より、比準価格を採用し、周辺地域の不動産の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢はコロナ禍の影響で厳しいが緩やか に持ち直している。八幡東区の不動産の取引 価格は好立地では上昇に転じる傾向にある。 市街化調整区域内の既存の住宅地域であり、 地域要因に格別の変化はない。需要者は、地 縁者等にほぼ限定され、需要は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％