別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区末広町４１１７番５ ｢末広町７－１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅地造成工事規制 (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の既成 住宅地域 東3.3m市道 水道、ガス、下水 八幡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 東３．３ｍ市道 交通 施設 八幡駅　東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 緩傾斜地勢に形成された既成の住宅地域であり、地域要因の変動をもたらす格別な要因はなく、用途的には現状 を維持するものと予測する。地価は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中心市街地の周辺地域に拡がる住宅地域である。需要者の中心は、八幡東区の居住者及びその血縁者 で、当該地域に地縁的選好性を有する者等が大部分を占める。最寄駅及び商業施設等に近接し、利便性は比較的良好で あるが、傾斜地勢の既存の住宅地に対する需要は低くなっており、需要は弱含みで推移している。土地は１５０㎡程度 で８００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当近隣地域は、傾斜地勢を含む既成の住宅地域であり、中古住宅の取引が多く、取引事例もより類似性の高いものを 収集・採用し、的確に比較検討し、市場の価格形成のメカニズムを反映した比準価格を査定した。収益価格は、アパー ト等の収益物件はほとんどなく、自己所有目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず収益価格は試算しなかっ た。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢はコロナ禍の影響で厳しいが緩やか に持ち直している。八幡東区の不動産の取引 価格は好立地では上昇に転じる傾向にある。 傾斜地勢の住宅地域等に対する不動産需要動 向、取引価格ともに長期低落傾向にあり、歯 止めがかかるまでには至らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％