別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱１丁目１５４５番５８ ｢帆柱１－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの傾斜地勢の住宅地域で変化に乏しく格別の変動要因もない。今後もほぼ現状維持で推移 するであろうと予測される。取引市場の需要は減退基調であり、地価は下落気味に変動していると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区を中心とする傾斜地勢の住宅地域一帯である。需要の中心は、地縁的選好性を有する個 人である。市況の２極化・個別化傾向の中、傾斜地勢の住宅地域では、市場参加者の相対的選好性から、相場と乖離し た安値の取引も比較的多く見られ、依然として需要は減退基調にあると思われる。取引の中心価格帯については、価格 に相当程度のバラツキがあり、収斂した相場の判断が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比較的近傍の類似事例を重視して試算しており、説得力を有する価格が求められたものと判断し た。収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため試算することができなかった。よって、本件では、鑑定評価の手順の各 段階について客観的、批判的に再吟味した上で、比準価格を中心に代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分に留 意して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近、圏内の景況は、緩やかに回復している 。住宅投資は、横ばい圏内の動きとなってい る。取引市場の２極化・個別化傾向は徐々に 明確化している。 近隣地域は、熟成した傾斜地勢の既存住宅地 域であり、変化に乏しく、特に変動要因はな い。市場の需要は、相対的選好性などから、 減退傾向である。 格別の個別的要因の変動は、認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％