別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -8 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区景勝町１６１７番７ ｢景勝町２－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い谷間の既成住宅 地域 南4m市道、西側道 水道、ガス、下水 八幡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い谷間の既成住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区及び周辺市区町の住宅地域である。需要者の中心は北九州市内へ通勤するエンドユーザ ーや地縁的選好性を持つ個人等である。需要の中心となる価格帯は、戸建用地では１画地当たり４００万円程度、中古 物件で６００万円～１，０００万円程度での取引である。当該地域は、周辺街区の整備も未整備な状況で、狭隘な街路 も多く他の地域との競争関係において劣り、土地の需要は弱く地価の下落傾向は続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した多数の八幡東区内の住宅地域の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実 証性の高い価格である。一方、近隣地域は戸建住宅を中心とする地域であり、当該地域が持ち家を主体とする地域であ り賃貸市場が未成熟のため、投資採算性の観点から規範性に乏しいので、収益還元法は適用しなかった。以上により、 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区においては大きな変動要因はないも のの、不動産に対する需要は、区内では平坦 地のエリアが少なく、傾斜地の地域とは二極 化している。 近隣地域は旧来からの既存住宅地域であり、 大きな変化は見られない。住宅地としての利 便性等に劣るため、不動産需要は減退傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％