別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区勝山１丁目１３７６番９ ｢勝山１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦地勢に古い住宅がやや密 集する地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い郊外の既成住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分は現状のまま推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区郊外の既成住宅地域である。需要者の中心は、八幡東区の居住者及び当該地域に地縁を有する 者で、他の圏域からの流入は少ない。対象標準地の存する近隣地域は、谷あいの河川周辺にある比較的整然とした平坦 地の既成住宅地域であるが、土砂災害警戒区域に一部含まれているとともに利便性がやや劣るため需要は弱含みである 。取引の中心は、古家付きの取引が多く価格帯は１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、持家を中心とした古い住宅団地で、アパート等の収益獲得を目的とする賃貸住宅はほとんど見られないた め収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性のある事例に基づいて査定しており、各種補修正等も適切に行われた 。本件においては、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地等の価格との均衡に十分に留意の上、地 域の住宅地の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で建築費の高騰等の不安定 要素が増加しているが、景気は持ち直してい る。生活利便性に優る不動産の需要は増して いる。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 はない。一般住宅を中心に街区は整然として いるが、最寄駅には遠く地価はほぼ横ばいで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％