別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区桃園２丁目７番１ ｢桃園２－１４－２２｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 八幡駅　南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持するも のと思われる。利便性が比較的良好で、選好性は維持されており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区の中心市街地周辺に広がる既存の住宅地域と思料する。需要者の中心は、八幡東区の居住者や その世帯分離者、又は地縁的な選好性を有する者などである。最寄り駅や日用品店舗まで比較的近接しており、平坦地 で利便性が良好な住宅地に対する選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、 土地のみで１０００万円から１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域内 にはアパートなどの賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算できなかった。したがって本件にお いては、居住の快適性などを主要な選択指標とする市場参加者の観点から、市場の実態を反映した実証的な価格である 比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 63.7] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症 の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向 の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移し てきている。 地域要因に大きな変化は見られないが利便性 の良好な住宅地に対する選好性は維持されて おり、地価は安定的に推移している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％