鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南５Ｋ -10607	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m国道、北東3.4m、角地		商業 (100,400)
b	小倉南５Ｋ -10601	北九州市小倉南区		建付地	（　）	長方形	東4.6m道路、中間画地		商業 (100,276)
c	小倉南５Ｋ -20250	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		近商居住内・都市内 (90,200)
d	小倉南５Ｋ -20453	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m県道、南3m、角地		１住居 (60,200)
e	小倉南５Ｋ -21250	北九州市小倉南区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,811	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	122,089	100 [ 99.5]	122,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 96,753	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,269	100 [ 89.2]	111,288		115,000
c	(　 ) 96,790	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,758	100 [ 87.2]	112,108		115,000
d	(　 ) 79,188	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	81,127	100 [ 73.0]	111,133		114,000
e	(　 ) 120,915	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,245	100 [ 108.0]	113,190		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,516,527	19,260,660	64,255,867	47,352,600	16,903,267	（　0.9757） 16,492,518	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	412,312,950 円　　　　（　 91,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,300.00	Ｓ2	4,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 60.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗（フロア貸し）

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	2,350	3,783,500	4.0	15,134,000
							2.0	7,567,000
～ 2	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	2,000	3,220,000	4.0	12,880,000
							2.0	6,440,000
～

～

～

計		4,600.00	70.0	3,220.00		7,003,500		28,014,000
								14,007,000

⑨年額支払賃料	7,003,500 円　×　12ヶ月　＝　 84,042,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,042,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,202,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,839,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,014,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 266,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,007,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,410,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,516,527 円　　　　（　 18,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-20301	2,469 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,458 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-20653	2,220 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,555,000 円	711,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,521,260 円	84,042,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,718,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,043,500 円	711,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	711,000 円	711,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	711,000 円	711,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,260,660 円　（　　　　　　 4,280 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	711,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,352,600 円（　　　　　 10,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,516,527 円
②総費用	19,260,660 円
③純収益　①－②	64,255,867 円
④建物等に帰属する純収益	47,352,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,903,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,492,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,312,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　江本　庸時

TEL.

鑑定評価額

491,000,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区上葛原２丁目１７番１０１｢上葛原２－１７－１｣				②地積　(㎡)	4,500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ2	大中規模店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域	北西20m市道、三方路	水道、ガス、下水	安部山公園 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 250 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

安部山公園駅　南東方

900m

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業により整備された大中規模店舗等が建ち並ぶ商業地域で、多様な用途による土地利用が進展してい
くと予測される。商業集積は背後地にも広がりを見せており、地価は上昇傾向に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区の商業地域である。需要者の中心は、沿道型店舗を営む事業者等で圏外からの参
入も多い。近隣地域周辺では集客力の高いサンリブシティ小倉を核店舗に各種チェーン店等が進出し、近年は背後地に
おいても商業集積が広がりを見せ集客力も増加している。これを受け需給は安定し、地価も上昇傾向に推移している。
尚、取引の中心となる価格帯は、画地や建物の規模、用途等により区々であり一概には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小倉南区葛原地区の区画整理事業により新しく整備された商業地域である。大中規模の沿道型店舗が多く
価格形成が不動産賃料収入に基づく収益性と必ずしも連動しない傾向にあることを反映して収益価格はやや低位に試算
された。本件においては、小倉南区の類似の取引事例と比準して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較
考量の上、代表標準地との均衡、価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 99.1]

[103.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

顧客の流れは大型商業店舗や沿道サービス型
店舗等へ移行しており、既存の商業地の需要
は弱く二極化が進展している。

サンリブシティ小倉を核店舗に商業集積はそ
の背後地までも広がりを見せており、需要は
堅調で地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南５Ｋ -10319	北九州市小倉南区		底地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東8m、角地		準工地区計画等 (70,200)
b	小倉南５Ｋ -10607	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m国道、北東3.4m、角地		商業 (100,400)
c	小倉南５Ｋ -10302	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	小倉南５Ｋ -11201	北九州市小倉南区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、南東6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 92,627) 92,627	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	91,719	100 [ 82.9]	110,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 122,811	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,530	100 [ 96.3]	129,315		133,000
c	(　 ) 121,256	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,075	100 [ 100.7]	122,219		126,000
d	(　 ) 79,332	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	79,178	100 [ 75.4]	105,011		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,566,207	16,083,140	59,483,067	41,158,800	18,324,267	（　0.9520） 17,444,702	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	436,117,550 円　　　　（　 96,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ2	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	2,000.00	70.0	1,400.00	2,420	3,388,000	4.0	13,552,000
							2.0	6,776,000
～ 2	店舗	2,000.00	75.0	1,500.00	2,000	3,000,000	4.0	12,000,000
							2.0	6,000,000
～

～

～

計		4,000.00	72.5	2,900.00		6,388,000		25,552,000
								12,776,000

⑨年額支払賃料	6,388,000 円　×　12ヶ月　＝　 76,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,656,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,832,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,823,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,552,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 242,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,776,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,500,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,566,207 円　　　　（　 16,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-10204	1,719 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-10205	1,895 ( 1,856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,477
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,090,000 円	618,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,066,240 円	76,656,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,437,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,253,000 円	618,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	618,000 円	618,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	618,000 円	618,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,083,140 円　（　　　　　　 3,574 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	618,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,158,800 円（　　　　　 9,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,566,207 円
②総費用	16,083,140 円
③純収益　①－②	59,483,067 円
④建物等に帰属する純収益	41,158,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,324,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,444,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,117,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,900 円／㎡）