鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南５Ｋ -10607	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m国道、北東3.4m、角地		商業 (100,400)
b	小倉南５Ｋ -20250	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		近商居住内・都市内 (90,200)
c	小倉南５Ｋ -10319	北九州市小倉南区		底地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東8m、角地		準工地区計画等 (70,200)
d	小倉北５Ｋ -11102	北九州市小倉北区		底地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、南東7m、二方路		２住居 (70,200)
e	小倉北５Ｋ -20350	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,811	100 [ 153.5]	80,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,000
b	(　 ) 96,790	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,758	100 [ 121.3]	80,592		80,600
c	(　 92,627) 92,627	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,649	100 [ 113.7]	79,726		79,700
d	(　 76,206) 127,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	138,355	100 [ 147.7]	93,673		93,700
e	(　 ) 118,824	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	129,831	100 [ 162.2]	80,044		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,826,665	2,906,900	9,919,765	8,896,500	1,023,265	（　0.9527） 974,865	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,996,538 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	428 ㎡	24.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗、２階事務所、３・４階ファミリータイプ平均専有面積６０㎡の住宅

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

構造・用途等による標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	70.0	140.00	2,300	322,000	4.0	1,288,000
							2.0	644,000
2～	事務所	200.00	80.0	160.00	1,700	272,000	5.0	1,360,000
							0.0	0
3～ 4	居宅	200.00	90.0	180.00	1,400	252,000	1.0	252,000
							1.0	252,000
～

～

計		800.00	82.5	660.00		1,098,000		3,152,000
								1,148,000

⑨年額支払賃料	1,098,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,176,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,517,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,152,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,148,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 279,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,826,665 円　　　　（　 29,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-21002	1,843 ( 1,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-20653	2,220 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	658,800 円	13,176,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,906,900 円　（　　　　　　 6,792 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,896,500 円（　　　　　 20,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,826,665 円
②総費用	2,906,900 円
③純収益　①－②	9,919,765 円
④建物等に帰属する純収益	8,896,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,023,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	974,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,996,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-5

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　友松　昌司

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外｢葛原東３－１４－３｣				②地積　(㎡)	428 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ4	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西36m県道	水道、ガス、下水	下曽根 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小倉南区郊外の路線商業地域

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

下曽根駅　北方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は県道沿いの路線商業地域であり、特に変動要因は見当たらない。今後も当分の間は現在の状況が継続
するものと予測する。地価水準については郊外の路線商業地域であり、上昇傾向にあると判断される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北九州市小倉南区及び隣接区の商業地域・路線商業地域と把握する。主たる需要者は、商業事業者、沿
道サービスの事業者を中心として、地元の地縁、血縁を持つ個人等も考えられる。同一需給圏内では、広域的な集客が
見込め、画地条件の良い物件に関しては、出店意欲、需要は堅調である。規模、業種、業態等による相違もあって、取
引の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は
収益性を反映した理論的な価格であるが、想定する店舗の業種等によって賃料が大きく異なり、結果収益価格にも差異
が生じてしまうので適正な収益価格の算定は難しい。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、周辺の公示地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉南区では人口減少、高齢化の進展が続い
ているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊
外の地域で不動産需要の差が見られる。

地域要因に大きな変動は無く、県道沿いの地
域で、物販、飲食店舗等の集積が進んでおり
、商業地需要についても概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南４Ｋ -10506	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、北西6m、角地		近商居住誘導区域内 (100,200)
b	小倉南４Ｋ -11207	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	北西36m県道、北東7m、準角地		２住居 (70,200)
c	小倉南５Ｋ -20250	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		近商居住内・都市内 (90,200)
d	小倉南４Ｋ -11513	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,471	100 [ 116.8]	71,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,500
b	(　 ) 50,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	54,796	100 [ 71.3]	76,853		76,900
c	(　 ) 96,790	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,758	100 [ 124.7]	78,395		78,400
d	(　 ) 83,014	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,429	100 [ 109.1]	76,470		76,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,258,301	2,737,060	9,521,241	8,292,300	1,228,941	（　0.9527） 1,170,812	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	30,020,821 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	428 ㎡	24.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２階：事務所、３・４階：ファミリータイプ共同住宅。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	2,200	308,000	4.0	1,232,000
							2.0	616,000
2～ 2	事務所	200.00	80.0	160.00	1,800	288,000	6.0	1,728,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	200.00	90.0	180.00	1,260	226,800	1.0	226,800
							1.0	226,800
～

～

計		800.00	82.5	660.00		1,049,600		3,413,600
								1,069,600

⑨年額支払賃料	1,049,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,595,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,595,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 629,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,965,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,413,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,069,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 260,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,258,301 円　　　　（　 28,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南５Ｋ（賃）　　　　-20653	2,220 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南４Ｋ（賃）　　　　-10504	2,402 ( 2,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	629,760 円	12,595,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,737,060 円　（　　　　　　 6,395 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,292,300 円（　　　　　 19,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,258,301 円
②総費用	2,737,060 円
③純収益　①－②	9,521,241 円
④建物等に帰属する純収益	8,292,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,228,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,170,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,020,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）