別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 5-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区富士見１丁目８１２番４１ ｢富士見１－５－３５｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 中小規模店舗、共同 住宅等が見られる商 業地域 北西17m国道 水道、ガス、下水 モノレール城野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに中、高層の店舗兼 共同住宅が見られる商業地域 。 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 モノレール城野駅　東 方 400m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 予てから中高層住宅併用地向き地域として高いポテンシャルが期待された地域で、地場マンション業者による分 譲マンション等の建設が予定されており、今後は土地利用の促進と地価水準の上昇が期待される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の南部及び小倉南区一円の主要な幹線道路沿いに展開する商業地域であり、主たる市場参加者は 不動産業者等であると思料する。近年の傾向として背後人口の縮小と共に商業地の需要が都市の中心市街地に集中する 一方で沿線においてはマンション適地としての需要が増加する傾向にあり、潜在的な需要についての期待感を備えてい る。中心となる取引価格帯については当事者属性に起因するバラツキがあり、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地が潜在的に有する収 益性を織込んで形成された取引価格に基づいており実証的である。収益価格は不動産の収益性を基づくが、比準価格よ り低く求められた。これは収益価格は先行する実勢価格の変化について硬直的な一面を有する点を反映したものと思料 する。よって、本件では市況を反映した比準価格に重視しつつ、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格 が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響 が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移して いる。 背後住宅地域の環境整備は進み、周辺では大 型のマンション開発が計画されている等、マ ンション用地需要は依然として堅調に推移し ている。 特記すべき変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％