別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区守恒４丁目３２５番１３９ ｢守恒４－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 守恒 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 守恒駅　南東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、モノレール駅徒歩圏内の良好な住環境を形成する住宅地域であり、土地利用は当面の間、現状維持 で推移すると予測する。人気のある住宅地エリアであり需要も高いことから地価は今後も上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区西部に形成された住宅地域一円。主な需要者は、圏域内の居住者または北九州市内に勤務地を 有する一次取得者層である。モノレール駅へ徒歩圏内であり、居住環境が良好であるため、区内における住宅地として 人気のあるエリアであり、圏域内の住宅団地内では高い競争力を維持しており底堅い需要が認められる。取引の中心価 格帯は、新築戸建住宅は、４０百万円前後、中古住宅は、２５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主体とした住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した。一 方、比準価格は、対象標準地と類似性を有する事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場性を反映した実証 的な試算価格であると認められる。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区内における人口は、微減傾向。経済 活動は持ち直しの動きが見られるが、物価高 騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見 られる。 近隣地域は生活利便性が良好で、良好な住環 境を形成し、既存住宅団地の中での競争力は 相対的に高く需要は底堅い。地域要因の特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％