別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２ ｢上吉田２－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 下曽根 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小倉南区東部、門司区との区 境に近い既成住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺における新規開発による宅地供給が多く、既成住宅地域は競争力が劣るが、住宅地域として安定的に推移し ていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区東部の住宅地域である。需要者の中心は北九州市内等に通勤する者のうち当該圏域に選好性を 有する個人がほとんどを占める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。周辺で新規宅地供給が見られ、既成 住宅地域の競争力は弱いが、景気の持ち直しを受けて、地価は安定的に推移している。土地のみで１，０００万円程度 が需要の中心となっており、土地・建物で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。近隣地域は、戸建 住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無で、快適性を重視する住宅地域であるので収益還元法は適 用しなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準に調整し、さらに類似地域の代表標準地との検討を踏 まえ、前年価格との整合性、住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -22           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州市の経済は、緩やかに回復している。 住宅投資は横ばい圏内の動きとなっている。 小倉南区の人口は微減傾向、高齢化は進んで いる。近隣地域は、良好な住環境を維持して おり、安定的に推移している。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％