別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -11 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外 ｢徳力４－８－８｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口　　　　　 東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり特段の変動要因はない。地価水準はモノレール沿線の人気地区で あるので上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉南区一円の既存の住宅地域であるが、特に小倉南区西部のモノレール沿線背後の住宅地域と代替 関係は強い。需要の中心となるのは小倉北区及び小倉南区の中心部に通勤する一般サラリーマン層や自営業者である。 ＪＲ便が劣る部分もあるが、人気のあるモノレールで補完され、生活利便性や環境面は優る。需要の中心となる価格帯 は更地で１２００万円、新築戸建住宅で３０００万～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する小倉南区の既存住宅の事例を中心に収集・採用しているこ とから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び 地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -3            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ て景気は持ち直している。ただし、世界的な 金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与え る可能性あり。 地域内に特段の変動要因はないが、小倉南区 内の平坦地の需要は強いものがあり、特にモ ノレール沿線は顕著。したがって、地価も上 昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％