別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２ ｢志井鷹羽台１９－５｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 志井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に開発された 傾斜地勢の住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 志井駅　北方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に開発された住宅団地であり、地域要因に特段の変動はなく、土地利用は現状維持で推移するも のと予測する。利便性に劣るが一定の需要もあり、地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区内の市街化調整区域に存する住宅地域を中心に、郊外の一般住宅地域にも及ぶ。主たる需要者は 北九州市内に勤務先のある戸建て志向の一般給与所得者層である。圏域内では新規に開発された住宅分譲地の供給もあ り、既成住宅地の需要は相対的に弱いものの、住宅需要の高まりから当該近隣地域でも一定の需要がみられ、地価も下 げ止まりをみせている。取引の中心となる価格帯は古家付きの中古物件で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ緩傾斜地勢にある郊外の既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから 収益還元法の適用は断念した。比準価格の有効性は事例資料の適否に依存するが、規範性のある資料に基づき、調整区 域における市場実態を相応に反映し得たと考える。価格の最終決定にあたっては比準価格を標準とし、前年公示価格と の整合性を量り、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩 やかに回復している。小倉南区の人口は微減 傾向にあり、住宅地の二極化が進んでいる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。利便性には劣るが環境のよい住宅地域で一 定の需要はあり、地価水準は横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％