別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４ ｢下曽根３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 下曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に特段の変動はなく、現状維持で推移するものと予測する 。生活利便性に優り安定した需要があるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区東部の住宅地域である。主たる需要者は、北九州市内に勤務先のある戸建て志向のエンドユーザ ーである。最寄駅及びスーパーが徒歩圏にあるなど生活利便性に優ることから当該近隣地域の土地需要は安定しており 、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で１，１００万円前後、新築戸建 て物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用の戸建住宅が中心で貸家等の賃貸市場が未成熟であ ることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を反映した実証 的な価格が得られた。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給 動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩 やかに回復している。小倉南区の人口は微減 傾向にあり、住宅地の二極化が進んでいる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。区画整然とした住宅地域で需要は安定して おり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％