別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区津田南町１６１番１１ ｢津田南町１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 下曽根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。郊外に位置するため、需要が やや軟調であるものの、類似地域の動向等を受け、地価水準はほぼ横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区を中心に北九州都市圏に係る住宅地域で、需要者としては同圏域内の居住者であり、市内都心部 への通勤者等を主体とする。区内は人口の減少や高齢化を辿っており、標準地は郊外の住宅地域に存するため、需要が やや軟調ではあるものの、類似地域における動向等を受けて、地価水準はほぼ横ばいで推移している。なお、価格帯に ついては、土地のみで８００万円から１，０００万円前後、中古物件では１，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域に存し、収益物件はほぼ皆無に等しく、自己利用を目的とした取引が支配的なた め、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例の うち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。した がって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では人口の減少や高齢化が進む一方、モ ノレール沿線などを中心に生活利便性等に恵 まれた住宅地域への需要が不動産市場を牽引 している。 上記とは異なる郊外の住宅地域であるため、 需要がやや軟調であるものの、類似地域にお ける動向等を受け、地価水準はほぼ横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％