別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区長尾５丁目２０９番１２ ｢長尾５－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口駅　南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 モノレール駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ平坦部の既成住宅地域である。今後も地域的特性は、現状のまま推 移していくものと予測。閑静な住宅地で安定した需要に下支えされ、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は北九州市内及び周辺市町村に勤務地を有す る一次取得者等が想定される。当該地域は、モノレール駅徒歩圏内に所在し、住環境も良好であるため、従来から需要 は底堅く堅調である。中心となる取引価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で７００万円～８００万円、新築戸 建住宅で２，５００万円～３，０００万円と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、モノレール徳力嵐山口駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃 貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い取引事例を採用しており 市場性を反映した実証的な価格を得た。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -3            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区内における人口は、微減傾向。経済 活動は持ち直しの動きが見られるが、物価高 騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見 られる。 近隣地域はモノレール駅徒歩圏内で利便性も 良く、住宅地の安定的な需要が見込まれるが 、特筆すべき地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％