別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉北 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 69,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区末広２丁目３６番３６ ｢末広２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,766   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫兼作業所 Ｓ2 中小規模の営業所、 作業場等が建ち並ぶ 工業地域 北8m市道 水道、下水 小倉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に近い臨海工業地 域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小倉駅の北東方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向であると思 料する。 (3)最有効使用の判定 低層の事業所ないし工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市及び周辺市町村の工業地域一円。需要者は地場企業を中心とし、県外企業からの進出は少ない。 新型コロナの影響等により、物流センター用地に対する需要は高まっており、当地区への需要も増えている。市場にお ける取引総額は画地規模の大小や関連企業間の事情によりバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯を見出しにくい 状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い事例から求めた価格を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある 価格といえる。自己所有の工場が殆どで賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 9-1           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州地区の工業地の割安感や新型コロナの 影響等により、物流施設用地への需要が増大 している。 地域に変化はないが、類似地域の取引事例価 格等を検討した結果、地価の上昇が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％