鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,240)
b	小倉北５Ｋ -10107	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	小倉北５Ｋ -21263	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.9m国道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	八幡西０５Ｋ -30198	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、北西7.8m、南東5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,934	100 [ 80.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,357	100 [ 54.5]	222,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 127,080	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,765	100 [ 61.6]	212,281		212,000
c	(　 ) 167,994	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,386	100 [ 61.8]	283,796		284,000
d	(　 ) 172,018	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	159,381	100 [ 66.3]	240,394		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
a	その他	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,748,337	2,238,992	7,509,345	6,625,500	883,845	（　0.9556） 844,602	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	21,115,050 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	ＲＣ5	433.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	424 ％	126 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄筋コンクリート造の５階建、１、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	3,250	221,000	4.0	884,000
							2.0	442,000
～ 2	店舗	85.00	80.0	68.00	2,500	170,000	4.0	680,000
							2.0	340,000
3～ 5	事務所	85.00	90.0	76.50	1,950	149,175	5.0	745,875
							0.0	0
塔屋～ 6		8.00

～

計		433.00	84.4	365.50		838,525		3,801,625
								782,000

⑨年額支払賃料	838,525 円　×　12ヶ月　＝　 10,062,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,062,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,559,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,801,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 782,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 153,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,748,337 円　　　　（　 77,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-20852	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,372 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11204	3,175 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,175
c	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11104	2,518 ( 2,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,148

北九州小倉北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	402,492 円	10,062,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,238,992 円　（　　　　　　 17,770 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 433.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,625,500 円（　　　　　 52,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,748,337 円
②総費用	2,238,992 円
③純収益　①－②	7,509,345 円
④建物等に帰属する純収益	6,625,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	883,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	844,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,115,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-16

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土橋　幸夫

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区京町１丁目１２４番３外｢京町１－４－６｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,424)
	1:3	店舗兼事務所ＲＣ3	店舗兼事務所、駐車場等が見られる商業地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	小倉 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 35 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部の商業地であるが、客
足の流動性が劣りやや繁華性
に欠ける。

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

400m

法令

規制

商業
(100,424)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域の一角をなすが、魚町アーケード街背後に位置し店舗の他、駐車場も見られる地域で繁華性はやや
劣る。今後も現状維持で推移と予測。地価は、低金利政策やコロナ禍の影響の希薄化とともに底打ち。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ小倉駅を中心とする小倉北区の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個
人事業者、地場の不動産業者等である。店舗、事務所等の連坦する地域であるがアーケード街背後にあり低利用地も見
られ、客足の流れは劣る。地価は堅調に推移していたがコロナ禍の影響は残り、低金利、財政出動による下支えに期待
しつつも横這い傾向となっている。中心価格帯は規模により指摘し難いが、中古建物付で総額の観点から１億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、自用の店舗が中心であるが、後継者難による廃業店舗の賃貸物件も混在している。ただ、事業者向けの
賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。適正な賃料水準は見いだし難く、収益価格の規範性は相対的に劣る。従って、市
場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、周辺類似地域の公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 259,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[106.3]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が景気に陰を落とすが地域、
産業間でまだら模様。飲食店等を中心とした
商業地は苦戦が続く。低金利、財政出動によ
る下支えに期待。

小倉北区中心部の商業地であるが僅かに外れ
客足の状況等繁華性がやや劣る。中心部にお
けるコロナ禍の影響は大きく同様の動きが見
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -11306	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東17.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北５Ｋ -10404	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	小倉北５Ｋ -10551	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、南東2.8m、北西2.8m、三方路		商業 (100,360)
d	小倉北５Ｋ -21150	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東2.6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,013	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,642	100 [ 102.5]	235,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 276,949	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	295,024	100 [ 125.4]	235,266		235,000
c	(　 ) 159,698	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	161,756	100 [ 66.2]	244,344		244,000
d	(　 ) 180,170	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	195,372	100 [ 82.7]	236,242		236,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,630,960	2,523,179	8,107,781	7,193,400	914,381	（　0.9556） 873,782	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	21,844,550 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	424 ％	126 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１、２階を店舗、３階以上を事務所と想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

構造・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	87.00	80.0	69.60	3,529	245,618	4.0	982,472
							2.0	491,236
～ 2	店舗	87.00	80.0	69.60	2,800	194,880	4.0	779,520
							2.0	389,760
3～ 5	事務所	87.00	90.0	78.30	2,000	156,600	5.0	783,000
							0.0	0
～	塔屋	15.00

～

計		450.00	83.1	374.10		910,298		4,110,992
								880,996

⑨年額支払賃料	910,298 円　×　12ヶ月　＝　 10,923,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,923,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 546,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,377,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,110,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 880,996 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 214,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,630,960 円　　　　（　 84,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11204	3,175 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,684 円/㎡　月額支払賃料（　 3,529 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11106	3,451 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	546,179 円	10,923,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,523,179 円　（　　　　　　 20,025 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,193,400 円（　　　　　 57,090 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,630,960 円
②総費用	2,523,179 円
③純収益　①－②	8,107,781 円
④建物等に帰属する純収益	7,193,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	914,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	873,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,844,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）