鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -20758	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	小倉北５Ｋ -20761	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、北西3.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	小倉北５Ｋ -10404	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北５Ｋ -10903	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,352	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,343	100 [ 97.0]	325,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 318,194	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	321,314	100 [ 100.0]	321,314		321,000
c	(　 ) 276,949	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	297,064	100 [ 89.2]	333,031		333,000
d	(　 ) 317,794	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,514	100 [ 77.1]	419,603		420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 324,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,385,409	13,362,548	52,022,861	43,430,400	8,592,461	（　0.9149） 7,861,243	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	201,570,333 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗と２階事務所は部分貸し、３～１２階住宅は１ＬＤＫ，平均専有面積約４５㎡である。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	75.0	225.00	3,188	717,300	4.0	2,869,200
							2.0	1,434,600
2～	事務所	300.00	90.0	270.00	2,100	567,000	5.0	2,835,000
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,600	432,000	1.0	432,000
							1.0	432,000
塔屋～		15.00

～

計		3,615.00	88.4	3,195.00		5,604,300		10,024,200
								5,754,600

⑨年額支払賃料	5,604,300 円　×　12ヶ月　＝　 67,251,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,251,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,362,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,889,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,024,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,754,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,401,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,385,409 円　　　　（　 84,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11107	2,988 ( 2,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,335 円/㎡　月額支払賃料（　 3,188 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11106	3,451 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,350
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,480,000 円	696,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,017,548 円	67,251,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 557,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,916,000 円	696,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	696,000 円	696,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	696,000 円	696,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,362,548 円　（　　　　　　 17,354 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9149

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	696,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 3,615.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,430,400 円（　　　　　 56,403 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,385,409 円
②総費用	13,362,548 円
③純収益　①－②	52,022,861 円
④建物等に帰属する純収益	43,430,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,592,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,861,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,570,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-10

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　古澤　秀夫

TEL.

鑑定評価額

246,000,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区馬借２丁目３３番１外｢馬借２－６－６｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東40m県道、背面道	水道、ガス、下水	小倉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

小倉駅　南方

1.0km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ小倉都心部の商業地域である。最寄り駅に近く、繁華性も比較的
高いことらから需要は安定している。当該地域の地価は、今後しばらくは上昇傾向で推移すると推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要者の中心は地場の法人のほか、業種や業態によ
っては全国展開の企業も想定される。近隣地域は、小倉駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、需要は高く、上層階
を賃貸マンションとした収益目的の建物も見られる。当該地域は小倉都心部の商業地であり需要は高いが、価格につい
ては立地や規模等によりバラツキが大きく、その中心的価格帯を把握するのは、困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から、事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を
適切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見
合った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。代表標準地との検討を踏まえ、不動産取引の
需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 76.5]

[100.0]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉北区内の人口については、大きな変化は
ない。景気は緩やかな減速傾向にあるが、不
動産取引は持ち直しの傾向が見らる。

近隣地域は、交通量の多い中心市街地内の商
業地域である。建物の高層化による高度利用
が進んでおり、地価水準は緩やかな上昇傾向
が続いている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -20651	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北24.4m市道、南5.4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,400)
b	小倉北５Ｋ -21155	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	小倉北５Ｋ -11306	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東17.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	八幡東０５Ｋ -10803	北九州市八幡東区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、北西17m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,992	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,699	100 [ 110.0]	326,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 307,352	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	319,646	100 [ 98.0]	326,169		326,000
c	(　 ) 239,013	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,642	100 [ 73.9]	326,985		327,000
d	(　 ) 230,084	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	233,999	100 [ 72.6]	322,313		322,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,295,798	13,331,259	51,964,539	43,243,200	8,721,339	（　0.9149） 7,979,153	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	204,593,667 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２階事務所（部分貸し）、３～１２階：共同住宅（１ＬＤＫ、約４５㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同規模ビルの標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	3,186	716,850	4.0	2,867,400
							2.0	1,433,700
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	2,144	578,880	5.0	2,894,400
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,593	430,110	1.0	430,110
							1.0	430,110
～

～

計		3,600.00	88.8	3,195.00		5,596,830		10,062,900
								5,734,800

⑨年額支払賃料	5,596,830 円　×　12ヶ月　＝　 67,161,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,161,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,358,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,803,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,062,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,734,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,396,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,295,798 円　　　　（　 84,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11106	3,451 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,333 円/㎡　月額支払賃料（　 3,186 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10204	3,846 ( 3,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	3,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,465,000 円	693,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,014,859 円	67,161,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,890,500 円	693,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,331,259 円　（　　　　　　 17,313 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9149

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,243,200 円（　　　　　 56,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,295,798 円
②総費用	13,331,259 円
③純収益　①－②	51,964,539 円
④建物等に帰属する純収益	43,243,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,721,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,979,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,593,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）