鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -20359	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北５Ｋ -20355	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	小倉北５Ｋ -20353	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、東6m、角地		近商 (100,200)
d	小倉北５Ｋ -20354	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.9m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	小倉北５Ｋ -20356	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.7m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,855	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,944	100 [ 123.6]	148,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 136,130	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,806	100 [ 96.0]	145,631		146,000
c	(　 ) 145,130	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,821	100 [ 98.1]	149,665		150,000
d	(　 ) 167,994	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,834	100 [ 106.6]	158,381		158,000
e	(　 ) 155,802	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,360	100 [ 101.8]	154,578		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,887,647	9,364,892	32,522,755	29,952,000	2,570,755	（　0.9564） 2,458,670	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	63,042,821 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２～６階住宅：２ＬＤＫ平均専有面積約５１㎡

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	400.00	70.0	280.00	2,330	652,400	4.0	2,609,600
							2.0	1,304,800
2～ 6	住宅	400.00	90.0	360.00	1,600	576,000	1.0	576,000
							1.0	576,000
～

～

～

計		2,400.00	86.7	2,080.00		3,532,400		5,489,600
								4,184,800

⑨年額支払賃料	3,532,400 円　×　12ヶ月　＝　 42,388,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,080.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,388,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,148,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,816,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,489,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,184,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,018,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,887,647 円　　　　（　 68,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11203	2,289 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,437 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11109	2,474 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,400,000 円	480,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,718,592 円	42,964,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,080,000 円	480,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,364,892 円　（　　　　　　 15,252 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	480,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,952,000 円（　　　　　 48,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,887,647 円
②総費用	9,364,892 円
③純収益　①－②	32,522,755 円
④建物等に帰属する純収益	29,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,570,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,458,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,042,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　義男

TEL.

鑑定評価額

87,200,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外｢三萩野２－４－２４｣				②地積　(㎡)	614 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	香春口三萩野 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

香春口三萩野駅　　　
南西方
530m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小倉都心部外延、三萩野地区の商業地域であるが、当該地域に特段の変動要因はない。低金利、富裕層の相続税
対策で、高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、小倉北区中心部外延の商業地域を中心とし、その周辺部の混在地域の範囲で、地縁性を有する個人・
法人事業者が中心的な需要者である。近隣地域は繁華性という点では変動はないが、低金利、富裕層の相続税対策で、
高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移している。小倉北区中心部の需要は、商
業地、住宅地を問わず人気が高いが、規模等により取引価格は変化し、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内では、事務所等の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くなりつ
つあるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映し
ている規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との
検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ
て景気は持ち直している。ただし、世界的な
金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与え
る可能性あり。

地域内の繁華性に変動要因は特にないが、小
倉北区中心部外延の商業地の需要は上層階を
マンションとして利用するため旺盛で、地価
は上昇傾向。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -20352	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北東5.6m市道、中間画地		商業 (90,336)
b	小倉北５Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南12m市道、北東6.4m、角地		近商 (100,200)
c	小倉北５Ｋ -10301	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	西8m県道、東2.4m、二方路		近商 (100,200)
d	小倉北５Ｋ -10905	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,300	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,183	100 [ 63.2]	149,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 91,667	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,553	100 [ 68.9]	147,392		147,000
c	(　 ) 80,329	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	80,488	100 [ 55.6]	144,763		145,000
d	(　 ) 91,166	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,174	100 [ 67.2]	140,140		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,157,946	9,397,900	32,760,046	30,139,200	2,620,846	（　0.9564） 2,506,577	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	64,271,205 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,406.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄筋コンクリート造の６階建、１階は店舗、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,400	768,000	4.0	3,072,000
							2.0	1,536,000
2～ 6	共同住宅	400.00	95.0	380.00	1,480	562,400	1.0	562,400
							1.0	562,400
塔屋～		6.00

～

～

計		2,406.00	92.3	2,220.00		3,580,000		5,884,000
								4,348,000

⑨年額支払賃料	3,580,000 円　×　12ヶ月　＝　 42,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,960,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,718,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,241,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,884,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,348,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 859,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,157,946 円　　　　（　 68,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-20853	2,259 ( 2,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-20650	2,309 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,199
c	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10207	2,006 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,622

北九州小倉北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,415,000 円	483,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,718,400 円	42,960,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,105,500 円	483,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	483,000 円	483,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	483,000 円	483,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,397,900 円　（　　　　　　 15,306 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	483,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 2,406.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,139,200 円（　　　　　 49,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,157,946 円
②総費用	9,397,900 円
③純収益　①－②	32,760,046 円
④建物等に帰属する純収益	30,139,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,620,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,506,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,271,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）