鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -21150	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東2.6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	小倉北５Ｋ -10906	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	小倉北５Ｋ -10551	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、南東2.8m、北西2.8m、三方路		商業 (100,360)
d	小倉北５Ｋ -11202	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東20.5m県道、中間画地		２住居居住誘導区域内 (60,200)
e	戸畑０５Ｋ -10102	北九州市戸畑区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,170	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	195,372	100 [ 86.4]	226,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 122,794	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,636	100 [ 48.6]	256,453		256,000
c	(　 ) 159,698	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	161,756	100 [ 59.7]	270,948		271,000
d	(　 ) 72,748	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.3]	99,967	100 [ 42.1]	237,451		237,000
e	(　 ) 119,711	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,028	100 [ 51.3]	235,922		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -24.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -25.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -25.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,172,326	6,007,475	22,164,851	19,219,200	2,945,651	（　0.9149） 2,694,976	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	69,101,949 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定した建物は、鉄筋コンクリート造の１１階建、１階は事務所、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	140.00	80.0	112.00	2,630	294,560	6.0	1,767,360
							0.0	0
2～11	共同住宅	140.00	95.0	133.00	1,600	212,800	1.0	212,800
							1.0	212,800
～

～

～

計		1,540.00	93.6	1,442.00		2,422,560		3,895,360
								2,128,000

⑨年額支払賃料	2,422,560 円　×　12ヶ月　＝　 29,070,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,442.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,070,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,453,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,617,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,895,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,128,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 518,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,172,326 円　　　　（　 70,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10102	2,049 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,643 円/㎡　月額支払賃料（　 2,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10103	2,358 ( 2,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,358
c	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-20854	2,717 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,396

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,017,475 円	29,070,720　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,007,475 円　（　　　　　　 14,981 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9149

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,219,200 円（　　　　　 47,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,172,326 円
②総費用	6,007,475 円
③純収益　①－②	22,164,851 円
④建物等に帰属する純収益	19,219,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,945,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,694,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,101,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-8

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　古澤　秀夫

TEL.

鑑定評価額

97,000,000 円

１㎡当たりの価格

242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中津口１丁目２７５番２外｢中津口１－１－８｣				②地積　(㎡)	401 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北30m市道、東側道	水道、ガス、下水	小倉 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南東方

1.2km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域であり、商業利用だけでなく高層賃貸住宅地としての利用も見られ
る。このような状況から、土地需要は旺盛であり、土地価格もしばらくは上昇傾向が続くと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要の中心は、収益不動産開発を主目的とする不動
産開発会社及びマンションデベロッパー等である。近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域であり、店舗及び事務
所等の商業ビルだけでなく、近年では高層賃貸住宅なども見られるようになっている。このように、土地の需要は高い
が、取引される土地の価格にはバラツキが大きく、中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適
切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見合
った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の
高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉北区内の人口については、大きな変化は
ない。景気は緩やかな減速傾向にあるが、不
動産取引は持ち直しの傾向が見らる。

近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域
であり、利便性も高いことから土地需要は高
い。地価水準は上昇傾向が続いている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10404	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北５Ｋ -21150	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東2.6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	小倉北５Ｋ -21157	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北５Ｋ -21158	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,949	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	295,024	100 [ 119.7]	246,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 180,170	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	195,372	100 [ 80.2]	243,606		244,000
c	(　 ) 210,144	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,434	100 [ 91.9]	244,215		244,000
d	(　 ) 174,473	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 82.0]	100 [ 100.0]	224,474	100 [ 89.7]	250,250		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,775,087	6,188,026	22,587,061	19,219,200	3,367,861	（　0.9149） 3,081,256	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	79,006,564 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所（フロア貸し）、２～１１階：共同住宅（１ＬＤＫ、４２㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同規模ビルの標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	140.00	75.0	105.00	2,768	290,640	6.0	1,743,840
							0.0	0
2～11	住宅	140.00	90.0	126.00	1,733	218,358	1.0	218,358
							1.0	218,358
～

～

～

計		1,540.00	88.6	1,365.00		2,474,220		3,927,420
								2,183,580

⑨年額支払賃料	2,474,220 円　×　12ヶ月　＝　 29,690,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,690,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,484,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,206,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,927,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,183,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 531,669 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,775,087 円　　　　（　 71,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11105	2,822 ( 2,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,782 円/㎡　月額支払賃料（　 2,768 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11107	2,988 ( 2,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,187,626 円	29,690,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,188,026 円　（　　　　　　 15,431 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9149

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,219,200 円（　　　　　 47,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,775,087 円
②総費用	6,188,026 円
③純収益　①－②	22,587,061 円
④建物等に帰属する純収益	19,219,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,367,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,081,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,006,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）