別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉北 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 5-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 82,500,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区下到津４丁目６１番 ｢下到津４－８－３｣ ②地積 　(㎡) 519   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ9 高層の店舗兼共同住 宅、低層店舗が多い 商業地域 南東22m県道 水道、ガス、下水 小倉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 小倉駅　南西方 3.3km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼共同住宅を中心とする商業地域で、変動要因はなく、現状の利用を維持すると考えられる。賃貸住宅など の安定的な収益物件に係る需要に支えられながら、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区を中心とした北九州市外縁部における商業地域で、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人 のほか、賃貸経営を目論む投資家等と考えられる。店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域に存し、賃貸住宅などの安定的 な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は上昇基調にて推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であ り、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき 試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構 造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、代表標準 地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 5-9           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は、ほぼ横ばいで推移している。 都心回帰の流れを受けて、利便性などに優る 都市部周辺のマンション需要等が不動産市場 を牽引している。 店舗兼共同住宅が並ぶ商業地域で、マンショ ンや賃貸住宅などの安定的な収益物件に係る 需要があり、地価水準は上昇基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％