鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -21350	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
b	小倉北５Ｋ -10602	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	南西35.6m国道、北東7.8m、北西2.8m、三方路		商業駐車付置義務特別用途地区 (100,500)
c	小倉北５Ｋ -20651	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北24.4m市道、南5.4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,400)
d	小倉北５Ｋ -10903	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,712	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	608,653	100 [ 89.1]	683,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	683,000
b	(　 ) 434,528	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	455,371	100 [ 68.2]	667,699		668,000
c	(　 ) 352,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	352,992	100 [ 54.8]	644,146		644,000
d	(　 ) 317,794	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	327,010	100 [ 50.4]	648,829		649,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 661,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,250,297	4,823,600	16,426,697	11,122,200	5,304,497	（　0.9520） 5,049,881	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	126,247,025 円　　　　（　 501,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	448 ％	252 ㎡	8.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造・用途等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	90.0	180.00	4,800	864,000	4.0	3,456,000
							2.0	1,728,000
2～	店舗	200.00	90.0	180.00	2,700	486,000	4.0	1,944,000
							2.0	972,000
3～	店舗	200.00	90.0	180.00	2,400	432,000	4.0	1,728,000
							2.0	864,000
～

～

計		600.00	90.0	540.00		1,782,000		7,128,000
								3,564,000

⑨年額支払賃料	1,782,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,384,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,384,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,069,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,314,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,128,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,564,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 867,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,250,297 円　　　　（　 84,327 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11202	5,896 ( 5,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,021 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10701	4,230 ( 4,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,069,200 円	21,384,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,165,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,823,600 円　（　　　　　　 19,141 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,122,200 円（　　　　　 44,136 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,250,297 円
②総費用	4,823,600 円
③純収益　①－②	16,426,697 円
④建物等に帰属する純収益	11,122,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,304,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,049,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,247,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土橋　幸夫

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

635,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番｢魚町２－１－８｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,448)
	1:4	店舗ＲＣ3	各種小売店舗の建ち並ぶ中心的商業地域	東5.6m市道	水道、ガス、下水	小倉 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小倉北区中心市街地のアーケ
ード街

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

450m

法令

規制

商業
(100,448)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の小売店、飲食店の建ち並ぶアーケード街。消費構造の変化から物販店を置き去りに飲食店等の需要喚起
が進んだが、逆にコロナ禍の直撃を受け低迷。地価は、低金利政策やコロナ禍の影響の希薄化とともに底打ち。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 642,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 531,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区中心部の一円の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人法人事業者、地場
の不動産業者等であるが圏外からの参入も見られる。専門店の高度に集積するアーケード街であるが、近年店舗構成の
変化から飲食店が多く見られ逆にコロナ禍が影を落としている。コロナ禍の希薄化とともに回復基調にあるが投資への
慎重姿勢から空き店舗も散見され需要は弱含み。中心価格帯は規模によるが、中古建物付で総額５千万～１億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、自用の店舗のほか、後継者難による廃業店舗の賃貸物件も混在している。ただ、下落基調の賃料水準の
中で適正な賃料は見いだし難く、アーケード街による下層階への利用の集中から収益面への制約も多く収益価格の規範
性は相対的に劣る。従って、不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年対象
標準地の価格及び地域の価格形成要因の推移・動向の分析検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が景気に陰を落とすが地域、
業種間でまだら模様。飲食店等を中心とした
商業地は苦戦が続く。低金利、財政出動によ
る下支えに期待。

小倉北区中心部の商業地であり、客足等回復
傾向にあるが、カラオケ、飲食店も多く立地
しておりコロナ禍の影響はぬぐい切れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10602	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	南西35.6m国道、北東7.8m、北西2.8m、三方路		商業駐車付置義務特別用途地区 (100,500)
b	小倉北５Ｋ -21350	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		商業 (100,270)
c	小倉北５Ｋ -20453	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南30m市道、西5m、角地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,600)
d	小倉北５Ｋ -20454	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,528	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	455,371	100 [ 71.7]	635,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	635,000
b	(　 ) 611,712	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	608,653	100 [ 95.0]	640,687		641,000
c	(　 ) 501,282	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	529,510	100 [ 81.5]	649,706		650,000
d	(　 ) 496,769	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	500,743	100 [ 68.7]	728,884		729,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 642,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,490,911	4,340,177	15,150,734	9,523,800	5,626,934	（　0.9520） 5,356,841	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	133,921,025 円　　　　（　 531,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	201.00	Ｓ3	603.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	448 ％	252 ㎡	8.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１、２階を店舗、３階を事務所と想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

構造・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	201.00	85.0	170.85	4,449	760,112	4.0	3,040,448
							2.0	1,520,224
～ 2	店舗	201.00	85.0	170.85	3,000	512,550	4.0	2,050,200
							2.0	1,025,100
～ 3	事務所	201.00	90.0	180.90	2,000	361,800	4.0	1,447,200
							2.0	723,600
～

～

計		603.00	86.7	522.60		1,634,462		6,537,848
								3,268,924

⑨年額支払賃料	1,634,462 円　×　12ヶ月　＝　 19,613,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 522.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,613,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 980,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,632,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,537,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,268,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 795,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,490,911 円　　　　（　 77,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10401	3,502 ( 3,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	4,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,532 円/㎡　月額支払賃料（　 4,449 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10702	3,451 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,447
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	980,677 円	19,613,544　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,143,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,340,177 円　（　　　　　　 17,223 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,523,800 円（　　　　　 37,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,490,911 円
②総費用	4,340,177 円
③純収益　①－②	15,150,734 円
④建物等に帰属する純収益	9,523,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,626,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,356,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,921,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531,000 円／㎡）