別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区篠崎２丁目２２番 ｢篠崎２－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 南小倉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 南小倉駅　南東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小倉北区内の小規模戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地勢にある既成住宅地域である。今後も地域的特性は、現状のまま 推移していくものと予測。総額的な割安感から安定的需要があり、地価は堅調に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域一円と判定した。主な需要者は、北九州市内に勤務地を有する一次取得者層であ る。傾斜地勢にあり生活利便性も劣る住宅地域であり、屈曲した街路等が多く街路条件も劣るため、平坦地志向が高ま る中、需要は減退基調にあると考察されるが、総額的な割安感を反映して土地需要は底堅く推移している。取引の中心 となる価格帯は標準的な画地規模の土地のみの取引で６００万円～７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した 。一方、比準価格は、規範性の高い取引事例を採用しており市場性を反映した実証的な価格を得た。 よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地より規準した価格との均衡等にも留意のうえ、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -19           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区内における人口は、横ばい傾向。経 済活動は持ち直しの動きが見られるが、物価 高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも 見られる。 近隣地域は、高台の既成住宅地域であり、利 便性がやや劣る。一方で、地価の底打ち感も あり、需要はある程度見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％