鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -21260	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、北東2m、角地		１住居居住誘導区域内 (80,200)
b	小倉北５Ｋ -10103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	小倉北５Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4.2m市道、北東3.3m、角地		１中専 (70,168)
d	小倉北５Ｋ -20752	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	東3.8m市道、中間画地		２住居 (60,160)
e	小倉北５Ｋ -11104	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,404	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	69,380	100 [ 103.0]	67,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,400
b	(　 ) 66,765	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,344	100 [ 96.0]	73,275		73,300
c	(　 ) 71,403	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,003	100 [ 102.0]	68,630		68,600
d	(　 ) 62,989	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	65,457	100 [ 94.1]	69,561		69,600
e	(　 ) 66,410	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,543	100 [ 96.9]	68,672		68,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

北九州小倉北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,989,589	863,380	3,126,209	2,687,500	438,709	（　0.9763） 428,312	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	11,271,368 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	111.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：居宅（平均専有面積６０㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	140.00	100.0	140.00	1,210	169,400	1.0	169,400
							1.0	169,400
2～	居宅	140.00	100.0	140.00	1,210	169,400	1.0	169,400
							1.0	169,400
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		338,800		338,800
								338,800

⑨年額支払賃料	338,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,065,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,065,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 162,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,902,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	338,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,361 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,989,589 円　　　　（　 17,271 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11103	1,212 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-20301	1,459 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	43,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,280 円	4,065,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 863,380 円　（　　　　　　 3,738 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,687,500 円（　　　　　 11,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,989,589 円
②総費用	863,380 円
③純収益　①－②	3,126,209 円
④建物等に帰属する純収益	2,687,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,271,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -15

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　松尾　春仁

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区貴船町５４番外｢貴船町１１－１８｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ1	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南5.6m市道	水道、ガス、下水	香春口三萩野 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 300 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都心近郊の既成住宅地域

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

香春口三萩野駅　南西
方
950m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。都心近郊を選好する
需要に支えられながら、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区を中心に北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部
への通勤者等を主体とする。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、都心近郊に位置するため、利便性等に係
る需要があり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。なお、需要の主な価格帯については、土地が１，５００
万円前後、新築付が２，０００万円台の中盤から３，０００万円程度の総額で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

都心近郊の中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、需要者の意思決定については、居住の快適性・利便性
等が重視される反面、収益性を主要な価値判断指標として取引を行う確固たる市場が形成されていないこともあり、代
替・競争等の関係が強い取引事例に基づく比準価格と比べ収益価格が低位に試算された。したがって、代表標準地との
比較検討などを踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,400 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[114.0]

[100.0]
100

67,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は、ほぼ横ばいで推移している。
都心回帰の流れを受けて、利便性などに優る
都市部周辺のマンション需要等が不動産市場
を牽引している。

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ都心近郊の既
成住宅地域で、利便性等に優ることから、需
要があり、地価水準は緩やかな上昇基調で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉北５Ｋ -21260	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、北東2m、角地		１住居居住誘導区域内 (80,200)
c	小倉北５Ｋ -11103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、南東4m、角地		１低専宅造工事規制区域 (60,80)
d	小倉北５Ｋ -11105	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,765	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,344	100 [ 94.0]	74,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 61,404	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	69,380	100 [ 107.1]	64,781		64,800
c	(　 ) 52,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,104	100 [ 71.2]	71,775		71,800
d	(　 ) 48,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,017	100 [ 69.1]	69,489		69,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

北九州小倉北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,973,104	842,296	3,130,808	2,687,500	443,308	（　0.9763） 432,802	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	11,389,526 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート、ファミリータイプ（専用面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,205	168,700	1.0	168,700
							1.0	168,700
2～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,205	168,700	1.0	168,700
							1.0	168,700
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		337,400		337,400
								337,400

⑨年額支払賃料	337,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,048,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,048,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,886,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	337,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,973,104 円　　　　（　 17,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-10902	1,025 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北５Ｋ（賃）　　　　-11108	970 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	43,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,196 円	4,048,800　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 842,296 円　（　　　　　　 3,646 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,687,500 円（　　　　　 11,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,973,104 円
②総費用	842,296 円
③純収益　①－②	3,130,808 円
④建物等に帰属する純収益	2,687,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	432,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,389,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）