鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10502	北九州市小倉北区		更地	（　）	正方形	南東6m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
b	小倉北５Ｋ -20150	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北3.4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	小倉北５Ｋ -10105	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	西6m市道、北44m、角地		１住居 (70,200)
d	小倉北５Ｋ -21257	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.7m市道、北西5.8m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)
e	小倉北５Ｋ -10203	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東29m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,477	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,306	100 [ 103.9]	95,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	98,400
b	(　 ) 85,698	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	102,461	100 [ 103.4]	99,092		102,000
c	(　 ) 101,187	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	117,410	100 [ 120.7]	97,274		100,000
d	(　 ) 100,916	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,705	100 [ 104.1]	94,817		97,700
e	(　 ) 91,540	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	88,053	100 [ 96.5]	91,247		94,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用して比準価格の検証を行うため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション等の共同住宅が多くみられる地域性より

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,470,281,881	1,247,222,585	14	390,000	4,695.00	257,000	4,985.00
⑧開発法による価格	223,059,296 円　　　　（　 93,200 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.00 ㎡	4,784.47 ㎡	200.53 ㎡	4,695.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 58 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

390,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 390,000 円／㎡　　×　　 4,695.00 ㎡　　＝　　　　 1,831,050,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,831,050,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 257,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 264,710 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 264,710 円／㎡　　×　　　 4,985.00 ㎡　　＝　　　　 1,319,579,350 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,831,050,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 183,105,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,502,684,350 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	146,484,000 円	( 8 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 125,712,569 円
	販売総額(2期)	1,318,356,000 円	( 72 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,059,694,553 円
	販売総額(3期)	366,210,000 円	( 20 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 284,874,759 円
収入合計		－	－	－	－	1,470,281,881 円
支出	建築工事費(1期)	131,957,935 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 123,591,802 円
	建築工事費(2期)	131,957,935 円	( 10 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 114,499,900 円
	建築工事費(3期)	1,055,663,480 円	( 80 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 848,542,305 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,863,000 円	( 60 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 100,678,453 円
	販売管理費(2期)	54,931,500 円	( 30 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 46,125,981 円
	販売管理費(3期)	18,310,500 円	( 10 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 13,784,144 円
支出合計		－	－	－	－	1,247,222,585 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,470,281,881 円　　－　　　　　　 1,247,222,585 円　　＝　　　　　 223,059,296 円 93,200 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土橋　幸夫

TEL.

鑑定評価額

232,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中井４丁目５番２２｢中井４－５－１｣				②地積　(㎡)	2,393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	マンション、病院、住宅等が混在する住宅地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	九州工大前 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

九州工大前駅　南東方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に特段の変動
要因はないが、生活利便性は良好で旺盛なマンション需要を受けて地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 96,300 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉北区中心市街地を中心に市内一円のマンション立地の可能な混在住宅地域である。需要者の中心は
、法人事業者あるいは地場のマンション開発業者等である。交通接近性、生活利便性等良好な地域で、近年マンション
開発の進んでいる。規模の大きい画地にあっては小倉北区における希少性と相俟って根強いマンション需要が認められ
る。中心価格帯は、規模により様々であり、指摘しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一般住宅のみならず分譲マンションほか賃貸マンション等も立地している。マンションの分譲を想定し
た開発法による価格は多くの想定項目を含むというディメリットを持つが、同時に本件のような大規模画地にあっては
重要な指標となる。従って、本件では現実の取引に基づいた比準価格、及び開発法による価格を比較考量し、さらに前
年の公示価格、地域の価格形成要因の推移・動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は希薄化し住宅地への影響は
殆ど見られない。その中で、マンション適地
への需要は旺盛で低金利による不動産価格の
下支えもある。

都心部への接近性等比較的良好な既存の住宅
地域で、生活利便施設も徒歩圏内にある。マ
ンション立地も多く根強い需要が見込める地
域で地価は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10902	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	小倉北５Ｋ -21257	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.7m市道、北西5.8m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)
c	小倉北５Ｋ -10102	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉北５Ｋ -20350	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,667	100 [ 120.4]	95,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	98,100
b	(　 ) 100,916	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,705	100 [ 101.7]	97,055		100,000
c	(　 ) 86,943	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,768	100 [ 99.8]	94,958		97,800
d	(　 ) 118,824	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	129,831	100 [ 135.8]	95,605		98,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,600 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益面における価格アプローチは開発法にて勘案済みであるため、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,518,151,274	1,287,779,650	14	412,000	4,695.00	260,000	4,985.00
⑧開発法による価格	230,371,624 円　　　　（　 96,300 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.00 ㎡	4,784.47 ㎡	200.53 ㎡	4,695.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 64 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

412,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 412,000 円／㎡　　×　　 4,695.00 ㎡　　＝　　　　 1,934,340,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,934,340,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 4,985.00 ㎡　　＝　　　　 1,334,983,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より不要とした
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,934,340,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 212,777,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,547,760,400 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	154,747,200 円	( 8 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 132,804,047 円
	販売総額(2期)	38,686,800 円	( 2 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 31,096,450 円
	販売総額(3期)	1,740,906,000 円	( 90 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,354,250,777 円
収入合計		－	－	－	－	1,518,151,274 円
支出	建築工事費(1期)	133,498,300 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 125,034,508 円
	建築工事費(2期)	133,498,300 円	( 10 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 115,836,475 円
	建築工事費(3期)	1,067,986,400 円	( 80 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 858,447,468 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	127,666,440 円	( 60 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 116,993,526 円
	販売管理費(2期)	85,110,960 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 71,467,673 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,287,779,650 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,518,151,274 円　　－　　　　　　 1,287,779,650 円　　＝　　　　　 230,371,624 円 96,300 円／㎡