鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北５Ｋ -10905	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉北５Ｋ -20452	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	小倉北５Ｋ -11101	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6.4m市道、北西6m、角地		近商 (100,200)
d	小倉北５Ｋ -10103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (660,200)
e	小倉北５Ｋ -20153	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,166	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,807	100 [ 117.7]	78,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,900
b	(　 ) 78,183	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,887	100 [ 103.0]	76,589		76,600
c	(　 ) 95,753	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	95,565	100 [ 120.3]	79,439		79,400
d	(　 ) 66,765	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,482	100 [ 93.1]	75,706		75,700
e	(　 ) 103,037	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,067	100 [ 132.3]	78,660		78,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,900 円／㎡]

北九州小倉北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,931,840	611,600	2,320,240	1,856,250	463,990	（　0.9763） 452,993	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	11,920,868 円　　　　（　 65,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸平均５０㎡の２ＤＫファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,250	125,000	1.0	125,000
							1.0	125,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		250,000		250,000
								250,000

⑨年額支払賃料	250,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	建物の規模が小さいため管理費の徴収がないことを想定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金などにより充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,000,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,880,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,440 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,931,840 円　　　　（　 16,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北Ｋ５（賃）　　　　-10501	1,423 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北Ｋ５（賃）　　　　-10502	1,332 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,101
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	29,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,000 円	3,000,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,400 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,600 円　（　　　　　　 3,379 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,856,250 円（　　　　　 10,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,931,840 円
②総費用	611,600 円
③純収益　①－②	2,320,240 円
④建物等に帰属する純収益	1,856,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,920,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州小倉北 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　友松　昌司

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区菜園場１丁目２０番３外｢菜園場１－２－２９｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	小倉 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

2.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動はなく、住宅地域として概ね成熟していることから、今後も現状維持で推移すると考えら
れる。都心部近郊に位置し立地条件は良好であり、地価水準については上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北九州市小倉北区及び隣接区の住宅地域一帯と把握する。主たる需要者層は、市内に通勤するサラリー
マン等の最終需要者が中心となっている。人口減少、高齢化が進む北九州市の不動産市場は、地勢や街路条件等により
二極化の傾向が進んでいるが、居住環境が良好な近隣地域の不動産の市場競争力は高いものと思料する。市場において
取引される価格帯は、２００㎡程度の土地で概ね１，５００万円前後が主流となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複
数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は、収益性の観点から市場価格を把握した理論的な価
格であるが、想定要素を含んで価格算定されるためやや説得力が劣ると思料する。従って、市場の動向を反映した実証
的な比準価格を標準に、収益価格は参考とし、他の公示地等との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉北区では人口減少、高齢化の進展が続い
ているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊
外の地域で不動産需要の差が見られる。

大きな変動要因は無く、住宅需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10112	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	小倉北５Ｋ -10103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	小倉北５Ｋ -10503	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	小倉北５Ｋ -10905	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,018	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,306	100 [ 83.0]	87,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,100
b	(　 ) 66,765	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,344	100 [ 92.2]	76,295		76,300
c	(　 ) 47,935	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,175	100 [ 63.7]	75,628		75,600
d	(　 ) 91,166	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,174	100 [ 121.9]	77,255		77,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

北九州小倉北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,896,810	594,880	2,301,930	1,918,750	383,180	（　0.9763） 374,099	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	9,844,711 円　　　　（　 54,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	13.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建、ファミリータイプ、平均床面積５０㎡各階２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,230	123,000	1.0	123,000
							1.0	123,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		246,000		246,000
								246,000

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,833,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,896,810 円　　　　（　 16,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11306	1,260 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10502	1,001 ( 980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,135
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,800 円	30,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,080 円	2,952,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,880 円　（　　　　　　 3,287 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,918,750 円（　　　　　 10,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,896,810 円
②総費用	594,880 円
③純収益　①－②	2,301,930 円
④建物等に帰属する純収益	1,918,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	383,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,844,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,400 円／㎡）