別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区小文字２丁目１６６１番２９ ｢小文字２－４－８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小倉駅　南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域に特段の変動はなく現状維持で推移するも のと予測。ただし、傾斜地勢に位置するため、２極化を背景に、地価は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区東部から南東部を中心とする一円の住宅地域。需要者の中心は、区内の居住者で地域に地縁性あ る者、企業従事者たる個人が殆んどを占める。中小規模の戸建住宅の建ち並ぶ閑静な旧来からの住宅地域であるが、傾 斜地勢に位置することから、競争力が劣り需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１５００万円 前後、新築建物付きで、総額３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専に属する戸建住宅地域でありアパート等の収益物件はなく、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟 で、収益価格は試算できなかった。よって、不動産市場の実態を反映した、自用目的下での取引に基づいた比準価格を 標準とし、前年対象標準地の価格及び周辺類似地域の公示地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [100.0] 100 50,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はもともと軽微であったが希 薄化とともに殆ど見られない。その中で、低 金利、財政出動による不動産価格の下支えに 期待が向かう。 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化 はないが、より利便性の高い地域あるいは都 心回帰の影響を受け、弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％