別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州小倉北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区南丘３丁目９４７番３外 ｢南丘３－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 南小倉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小倉南区との区界、小倉北区 の南端にある既存の住宅団地 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ南小倉駅　　　　 南方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅団地で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情 勢や人口減、老齢化等で需要が弱含み、下落傾向はしばらく続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉北区及び小倉南区西部の既存の住宅地域。当該地域は、古くからの住宅が多い地域で、地縁的選 好性はやや強いが、外部からの需要者も考えられる。需要の中心となるのは小倉北区に通勤する一般サラリーマン層や 自営業者である。傾斜があり、街路もやや狭く、周辺の高齢化やＪＲの便が劣る部分もあることから近隣地域の需要は 弱含み、地価もやや下落傾向にある。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で１２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する住宅団地の事例を中心に収集・採用していることから求め られた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移 並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -19           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [117.9] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ て景気は持ち直している。ただし、世界的な 金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与え る可能性あり。 地域内に特段の変動要因はないが、高齢化が 顕著で、街路条件も悪い。当該地域の需要及 び地価は総じて下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％