別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州戸畑 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区中原新町４６番１１４ ｢中原新町１－２｣ ②地積 　(㎡) 3,501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 事務所 Ｓ2 研究開発等の事務所 、工場が集積する工 業団地 東12.5m市道 水道、ガス、下水 九州工大前 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 九州工大前駅　北方 260m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主に研究・開発などの施設が集積する「北九州テクノパーク」内の工業地域である。特段の変動要因は見られな いが、駅至近という好条件のもと、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、広域的にみて戸畑区及び隣接区を中心とした北九州市全域の中小工業地域である。需要者の中心 は、研究機関、事業所、工場等の運営を行う法人等である。工業地域の需要は、全国的に物流倉庫を中心として堅調で あるが、当該近隣地域は駅至近の研究開発関連中心の工業地域であり、その希少性から需要は堅調に推移している。価 格帯は、規模や用途等により異なるため、見出すことが困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟である ため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を 踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州戸畑 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸畑区など地方圏の不動産は、コロナ禍から の影響は限定的である。工場地は良好な交通 接近性、市街地接近性を背景に需要は堅調で ある。 駅至近に存する交通利便性良好な工業地域。 研究開発関連の優良企業、団体が集積してお り、土地需要は底堅い。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％