別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州戸畑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外 ｢牧山海岸４－２８｣ ②地積 　(㎡) 3,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東15m市道 水道、ガス、下水 戸畑 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 戸畑駅西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸畑区北西部に形成された工業地域。市内他区等の工業団地と競合関係にあるが、都市計画道路戸 畑枝光線の整備事業が進行中であり、企業進出が期待され、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び周辺市町に形成された工業地域。設備投資は、企業収益の改善等を背景に持ち直し傾向。 北九州都市圏は、九州自動車道、都市高速道路等の道路網、北九州空港（２４時間輸送可能・国際貨物定期便運航）等 交通アクセス及び輸送施設が充実し、自動車関連企業及びネットビジネス拡大に伴う物流拠点等の用地需要が高まって おり、市内においては今後も工業地に対する新規投資が期待される。需要者は、製造業、運送・物流業等が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の範囲を広域的に捉え、代替競争関係にある北九州市内の類似地域等の取引事例と比較検討し た実証的な価格である。近隣地域は、自社工場等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の試 算は断念した。従って、本件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等を勘案の上、工業地の市場価 格からアプローチした比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等 により先行き不透明。不動産市場は選別・二 極化が進行。戸畑区の人口は微減傾向で推移 。 近隣地域は、戸畑駅の徒歩圏域に位置し、労 働力確保が比較的容易な工業地域。周辺街路 整備による利便性向上に伴い、今後の企業進 出が期待される。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％