別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州戸畑 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５ ｢東大谷１－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 西5.8m市道 水道、ガス、下水 戸畑 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、街路条件、交通利便性に劣 るため、需要は低調が続いている。地価はいまだ下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区を中心に、一般住宅等で構成される住宅地域である。当該地域は傾斜地勢の街路沿い に、古くからの戸建住宅等が建ち並んでいる。低利用地も見受けられ、取引の主体は地縁を有する者が中心となる。高 台の傾斜地であり、旧来からの利用が中心で新規の開発が殆どないため、近隣地域の需給動向は弱含みで推移する。中 心価格帯としては２５０㎡前後の土地で１６００万円程度での取引になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であるため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡にも十分に留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州戸畑 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [132.6] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の不動産を取り巻く経済環境は以前か ら弱含みで、コロナ禍の影響は限定的である 。住環境・利便性の良否により需要は分かれ る傾向にある。 丘陵地に存するため、戸畑区中心部の平坦な 住宅地域と比較すると価格競争力は劣る。さ らには高齢化率の上昇により空き家も目立つ ようになった。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％