別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区藤ノ木３丁目１５１３番１ ｢藤ノ木３－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,041   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 中小規模の工場のほ か社宅等も見られる 工業地域 南西7.4m市道 水道、下水 奥洞海 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ筑豊本線と洞海湾の間に ある中小工業地域 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 奥洞海駅　東方 1.0km 法令 規制 準工 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ筑豊本線と洞海湾の間に形成された既成の中小工業地域であり、土地利用は現状維持程度で推移すると予測 する。企業業績の回復、低金利等を背景に、用地需要の高まりがあり、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び近隣市町の工業地域である。ＪＲ筑豊本線と洞海湾の間に形成された既成の工業地域であ り、中小工場に社宅、事務所等が見られる。需要者は、北九州市に営業基盤がある事業者が想定される。企業業績の回 復、低金利等を背景に、用地需要の高まりがあり、当該地域の地価は堅調である。土地の取引価格は、規模等によりば らつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用を主体とする工業地域に存している。本件においては、若松区の工業地域における複数の取引事例を 採用して比準価格を試算しており、精度を確保し得ている。近隣地域では、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸 市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は一部弱いが全体では改善。設備投 資は上向いている。世界的な金融引き締めの 中、国内は金融緩和が継続している。物価が 上昇している。 中小工業地域であり、工場に事務所や社宅等 が見られる。企業業績の回復、低金利等を背 景に、用地需要の高まりがあり、地価は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％