別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区響町１丁目２９番 ②地積 　(㎡) 2,344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大小の工場、倉庫が 建ち並ぶ臨海部の工 業地域 南東13m道路 水道、下水 若松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地に形成された大型臨海 工業団地 街 路 南東１３ｍ道路 交通 施設 若松駅　北方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 響町１丁目内の埋立地の工業地である。自動車関連需要、エネルギー関連需要等の影響を受け、地価水準は上昇 傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね若松区内の工業地域一円の圏域である。若松区内北部の大規模な埋立地であり、地元の企業等の新 規投資がやや見受けられ始めている。土地は１，０００㎡～３，０００㎡程度、総額２，０００万円～６，０００万円 程度が主流であるが、規模が大きく、総額が嵩む取引も見受けられている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　臨海工業地域内で収益物件・賃貸工場がほとんどない地域の現状からは、賃料水準・経費率・還元利回り等適正なも のが見いだしにくく収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が主流である取引事例により求めた比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向はコロナ禍の影響で厳しいが緩やか に持ち直している。大企業は高水準の操業が みられ工業地の地価水準は上昇傾向にある。 需要は低迷し続けていたが、工業地の取引事 例が出てき始めており、工業地の地価水準は 上昇傾向に転換しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％