別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区北湊町１１番１外 ②地積 　(㎡) 14,149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業地域 西20m市道、三方路 水道、下水 若松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近い臨海部の工業地 域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ若松駅　北方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の市街地に近い旧来からの工業地域であり近年の若戸大橋・トンネル無料化のほか格別の変動要因は認め られないが、継続的に業務用地需要が顕在化しており、地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市一円の臨海部を中心とする工業地域と広域的に判定される。景気動向は、資源高の影響などを 受けつつも、中心部に近い立地、若戸トンネルへのアクセス等の好条件等を受け、引き続き業務用地需要を中心として 安定的な状況である。需要者は、地縁性を有する事業者が中心であるが、熟成した工業地であり、取引される価格帯は まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己所有の工場や倉庫等がほとんどであり、賃貸市場が形成されていない状況にある地域である。従って 、収益還元法の適用は断念し、市場の実態を反映した比準価格を標準に、不動産の需給動向等を勘案して、さらに単価 と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は緩やかに回復傾向。設備投資は 、高めの水準にある。生産は、緩やかに回復 。雇用情勢は、労働需給は持ち直し。 若戸トンネルへのアクセスが良く中心部に近 い立地で、物流施設の需要が堅調である。 大規模工場地の効用に影響を与えるような個 別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％