別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -17 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区古前２丁目６番７ ｢古前２－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅地造成工事規制 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 若松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模一般住宅が建ち並ぶ既 成住宅地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ若松駅　南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 若松東部の一般国道背後の住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく現状を維持すると予測する。駅や幹線道路 に近く比較的利便性の良い地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区東部を中心とする若松区の既成住宅地域である。需要者は、若松区在住又は若松区周辺に地縁的 選好性を有する者が中心である。近隣地域は、国道背後の旧来からの住宅地で比較的居住環境に優れており、一定の安 定した需要がある。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地で１０００万円程度、新築戸建で２５００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、持家を中心とした地域で、収益獲得を目的とする賃貸住宅はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟なため 収益価格の試算は断念した。比準価格は、類似地域に存する４事例の各種補修正は適切に行われ価格牽連性を有する。 本件においては、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、住宅地の需給動向を勘案し、代表標準地 等の価格との均衡に十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区西部の学研都市の上昇が続く一方で、人 口減少や高齢化により東部の地価は下落傾向 が続いていたが、利便性の良い地域に下げ止 まりがみられる。 当該地域は、比較的利便性が良い既存住宅地 域であるため一定の需要がある。地域要因に 大きな変動はないが、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％