別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 風致地区 (40,60) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南5m市道、東側道 水道、下水 折尾 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北方 9.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部から距離を有する調区内の住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。地縁的選好性が強 い地域特性を映じて、総じて需要は弱含み。これを受けて地価は当面、下落基調での推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区内を中心に周辺市町に控える郊外農漁家集落等の住宅地域で、市場参加者は当該圏域に地縁を有す る個人と把握される。市街化調整区域内の既成住宅地にあっては圏外からの転入も多くは期待できず、周辺市街化区域 内に所在する住宅地への需要流出の影響等大きいこと等もあって需要は総じて低調で、地価は下落基調での推移が続い ている。取引件数が少なく画地規模等により価格帯がまちまちで、取引の中心となる価格帯を指摘することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自己居住目的での不動 産取引が中心であるから、市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力は本件の場合には高いと 認められる。したがって現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比 準価格を標準に、対象標準地の前年価格をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体として底堅さも感じられる中、国内外懸 念材料による不確実性の高まりから慎重な向 きも見られる。今後の不動産市場に与える影 響には留意の要。 諸条件で相対的に劣後する調区内既存住宅地 の需要減退傾向は顕現化しており、競合する 新興住宅地への需要流出の影響等も加わり地 価は依然弱含む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％