別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区西小石町２番１１ ｢西小石町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既存の住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員がやや狭い区画整然とし た既存の戸建住宅団地 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ若松駅　北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で、地域内に建物の建替えが散見されるが、今後も同様の使用が続くものと予測され、地価 は、感染症の影響も懸念されるが、概ね安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区内の東部地区を中心とする既存の住宅地域と判定。需要者の中心は、引き続き外部からの流入者 は少なく、若松区に何らかの地縁を持つ者が多い。近年は、西部の学研都市周辺の新興の住宅団地に需要が集中し、若 松区東部で中心部よりやや距離がある当該地域は宅地需要はやや弱い状況が継続している。需要の中心は建物付の中古 物件であり、総額で１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己使用目的の住宅が多い地域で、賃貸需要が希薄であり、賃貸市 場が成立していない状況にある。よって、収益還元法の適用は断念した。そこで、市場の実態を反映した実証的価格で ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連 にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は緩やかに回復傾向にある。個人 消費は緩やかに回復、住宅投資は横ばい。当 区の人口はやや減少傾向で、老齢人口の増加 が顕著。 古くからの住宅団地。地域内に、建物の建替 えが散見される。人口の減少率は、若松区平 均より大きい。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％