別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区東二島４丁目８４１番３ ｢東二島４－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 二島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１９９号の北側背後に存 する既成住宅地域 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 二島駅　東方 350m 法令 規制 １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 画地配置が比較的整然とした中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、土地利用は現状程度で推移すると予測 する。利便性と居住環境が比較的整っているため、需要があり、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区及び八幡西区北部に存する住宅地域と把握する。需要者は、若松区に地縁を有する個人や北九州 都市圏に勤務地がある給与所得者等が想定される。近隣地域は、居住環境と利便性が比較的整っている既成住宅地域で ある。周辺地域では小規模開発の新築戸建分譲の販売も見られる。需要は安定的に推移している。土地取引の中心とな る価格帯は、２００㎡程度で８００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件においては、若松区 内の類似地域における取引事例を採用して、精度を確保した比準価格を試算できた。一方、近隣地域は賃貸市場が未成 熟であり、土地建物両方の元本に見合った賃料を収受し難く、収益性によって地価が形成されている地域ではない。し たがって、比準価格を標準に、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和 が継続している。消費者物価が上昇している 。若松区の人口はここ１年間減少で推移した 。 国道１９９号背後の画地配置が概ね整然とし ている既成住宅地域である。利便性と居住環 境が比較的良く、需要があり、地価は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％