別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６ ｢修多羅１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 若松 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西方に高塔山麓を臨む既成住 宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 若松駅　西方 300m 法令 規制 １中専 (60,180) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 若松駅周辺の利便性が概ね良好な地域として値頃感がみられる一方で、高齢化等による需要減退が指摘される。 感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も概ね現状を推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区東部を中心とした住宅地域の圏域であり、特にＪＲ若松駅周辺のうち修多羅地区との代替・競争 関係が強い。熟成した既成住宅地域であり、地縁的選好性により圏外からの転入者は比較的少ない。若松区では近年、 西部地区での住宅地供給が著しく、高齢化が進む東部地区の住宅地需要は弱含み～横ばい基調と判断する。取引市場に おける中心価格帯は規模により一様ではないが、２００㎡程度の住宅地が１，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため、積算 価格及び収益価格は試算せず、比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。 本件では若松駅周辺を中心とした複数事例から比準しており、比準価格は妥当性を有するものと思料する。鑑定評価額 の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍 による影響が指摘される中、住宅投資は横ば い圏内の動きながら、個人消費は緩やかな回 復基調にある。 若松駅周辺の熟成した住宅地域であり、高齢 化が進む一方で立地的優位に対する値頃感も 指摘され、地価は概ね横ばい基調で推移して いる。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％