別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -8 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区上原町１２番１５ ｢上原町７－１４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 若松 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩やかな傾斜地勢の旧来から の住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 緩傾斜地に存する旧来からの住宅地域である。特に地域的な変動要因は見られない。周辺の住宅地域でも、中古 物件などの取引が散見されるなど、若干需要が活性化されつつあり、地価は底堅い状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、若松区東部に位置する旧来からの住宅地域である。需要者の中心は、小倉地区や若松区東部周辺 へ通勤する一次取得者、及び同地域に地縁的選好性を有する者等である。同地域は丘陵地の住宅地で、若松駅からの交 通利便性も比較的劣るため、住宅地としての選好性は低い。取引の中心となる価格帯は約１５０㎡～２００㎡の土地で 約７００万円～１，０００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であるため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区など地方圏の不動産を取り巻く経済環 境は以前から弱含みで、コロナ禍からの影響 は限定的である。区の人口減少も影響し取引 は低調である。 若松区東部の旧来からの住宅地域は、西部の 新興住宅団地と比較して、選好性は相対的に 弱い。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％