別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州若松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区畑谷町１３２８番７ ｢畑谷町７－１５｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 (40,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の閑静な住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 若松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件に劣る傾斜地の既成 住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 若松駅　西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高塔山西側に位置する傾斜地勢の既成住宅地域であり、地域の土地利用状況に変化は見られない。高齢化と人口 減少が進行しており、需要が少なく、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区内の住宅地域である。典型的な需要者は、若松区に地縁を有する個人や若松区に勤務する給与所 得者等が想定される。近隣地域は、高塔山の西側に位置する傾斜地勢の既成住宅地域であり、高齢化と人口減少が進行 している中、需要は減少傾向にある。土地取引の中心となる価格帯は、不動産取引の主体が中古物件であり、把握が困 難であるが、５００万円以内である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、傾斜地勢の既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件においては、若松区内の住宅地域 における取引事例を採用し、各補修正及び要因比較を行って比準価格を試算した。標準地は人口が減少している既成住 宅地域に存しており、投資額に見合った賃料収受が困難であり、収益性によって地価が形成されている地域ではない。 したがって、比準価格を標準に、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和 が継続している。消費者物価が上昇している 。若松区の人口はここ１年間減少で推移した 。 高塔山の西側に位置する傾斜地勢の既成住宅 地域である。周辺人口の減少、高齢化等の影 響を受け、需要者が少なく、地価は弱含んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％