別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区太刀浦海岸１２番１ ②地積 　(㎡) 7,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 北西17.5m道路、三方路 水道、下水 門司港 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太刀浦コンテナターミナルに 近い臨海部の工業地域 街 路 １７．５ｍ道路 交通 施設 門司港駅　北東方 4.7km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に位置する旧来からの工業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと予測する。 工業地については、近年における物流需要は高く、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び周辺市町の臨海型工業地域である。近年、工業地においては、特に物流関連事業が堅調で あることから、土地需要も旺盛で底堅い状況にある。主たる市場参加者は、県内の物流業者や、広域的にみて全国展開 している物流業者等である。地価水準については、規模や立地条件等によってバラつきが大きく、取引の中心となる価 格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とした工業地域である。比準価格は広域的にみて北九州市内において自己利用目的に取引 された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は臨海型の工業地域で、賃貸市場が成熟し た地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心として、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-3             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.9] [103.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均 よりも高く推移している。コロナ禍からの経 済回復に伴い、取引価格は全体的に上昇傾向 にある。 臨海型工業地域であるが、近年における流通 業務地としての堅調な需要により地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％