別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区松原１丁目６４７３番外 ｢松原１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 3,518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ1 倉庫、中小工場が混 在する工業地域 南東11m市道 水道、下水 門司 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務関連施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 流通業務関連施設等が多い地 域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 門司駅　南西方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域であり、熟成度は高く、地域は現状維持で推移と予測。地価は、コロナ禍による企業への影響 はまだら模様であり、倉庫・物流施設への需要は根強く、趨勢的な貨物取扱量の増加から、堅調に推移。 (3)最有効使用の判定 流通業務関連施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内のほか北九州市内一円工業地域。需要者の中心は、中規模工業地域の故、地場資本の企業が殆 んどを占めるが、自動車関連等圏外からの転入も見込める。都心部への接近性は比較的良好で、コロナ禍による負の影 響は殆どなく、反対に倉庫・物流施設への需要は根強く、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は立地 規模等により相当の幅が見込まれ指摘し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社操業を中心とした工業団地であり、賃貸工場が殆どない地域の現状から賃料水準として適正なものは見いだしにく く、収益価格は試算できなかった。従って、現実に生起した事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を重視し、周 辺類似地域の公示地価格等との検討、地域の価格形成要因の推移・動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 9-1           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が景気動向に大きく陰を落と すが産業間でまだら模様。工業地は総じて堅 調で、低金利、財政出動による不動産価格の 下支えも後押し。 臨海部の既存工業地域で特段の変動はないが 、都心部への接近性に優れ、輸送手段に優れ ている。上記工業地需要の全般的傾向を受け 、堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％