別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司１丁目７番７ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 事務所兼車庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 北東12m道路 水道 門司 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工業団地 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 門司駅　南東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部の工業地域であり、陸海の交通利便性に優れ相対的地位の優位性は今後も続くものと予測す る。流通業が活況であり、工業地の底堅い需要に支えられ、当面の間、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市内及び周辺市町村に形成された工業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は県内外の流 通業者等である。工場、物流用地への需要は交通利便性、立地条件等に左右されるため、利便性に優れ、使い勝手のよ い用途の多様性のある工業地需要は旺盛で強含みである。需要の中心となる価格帯としては、工業地の取引は個別性の 強い取引が中心で規模、価格がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場や流通施設の賃貸物件は見られず、賃貸需要も殆どないことから、合理的な賃貸市場が形成されておらず、 収益価格は試算出来なかった。一方、比準価格は、当該地域と類似する地域性を有する適切な工業地域を中心に事例を 収集した。かかる事例を基に試算した比準価格には市場性が反映されており証明力も高い。よって、本件では、周辺の 工業地市場の動向にも留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、補助金等による企業の設備投資は引 き続き堅調であり、生活様式等の環境変化も あり、流通業が活況で物流用地の需要が一層 高まっている。 近隣地域は、門司区臨海部の物流倉庫、工場 が建ち並ぶ工業地域であるが、特筆すべき地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％