別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州門司 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.

鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ ②地積 　(㎡) 12,369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 セメント化学工業を 中心とする臨海工業 地域 南11m道路、西側道 水道 門司港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１ｍ　角地 交通 施設 門司港駅　北東方 3.5km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域として概ね成熟しており、当面、地域要因に大きな変動はないと思料される。物流施設用地へ の投資が中心となる傾向が強まっており、地価水準については上昇傾向にあると判断される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内全域及び隣接市町の工業地一帯と把握する。市場における主たる需要者は、比較的大規模な生 産設備等を要する法人事業者等と考えられる。近年、従前の製造業中心の土地利用から流通業中心の土地利用に移行し ている。同一需給圏内では、立地条件や画地条件が優る物流施設適地等については地価は上昇傾向にあるが、その全体 への波及の程度には濃淡がある。取引される価格帯にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、北九州市及び隣接市町の取引事例を広域的に収集し、比較検討して比準価格を試 算した。一方、自己所有の工場や倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できな かった。よって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.6] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区において、工業地の不動産需要特に物 流施設需要は堅調である。 大きな変動要因はなく、臨海工業地域にあり 、近年の高い物施設流需要も影響して地価水 準は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％