鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -10102	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15m市道、南8m、角地		１住居 (80,200)
b	門司５Ｋ -20754	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
c	門司５Ｋ -21051	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、西5m、準角地		１住居 (70,200)
d	門司５Ｋ -20355	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	西15m国道、北6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,630	100 [ 99.0]	89,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,500
b	(　 ) 114,811	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	124,230	100 [ 134.6]	92,296		92,300
c	(　 ) 133,602	100 [ 120.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,427	100 [ 123.1]	91,330		91,300
d	(　 ) 71,059	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	96,968	100 [ 107.0]	90,624		90,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	買進み	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,900 円／㎡]

北九州門司 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,099,273	1,105,708	3,993,565	3,420,210	573,355	（　0.9760） 559,594	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	14,348,564 円　　　　（　 72,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	17.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２、３階を２ＤＫの共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,096	167,680	4.0	670,720
							2.0	335,360
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,400	133,000	1.0	133,000
							1.0	133,000
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		433,680		936,720
								601,360

⑨年額支払賃料	433,680 円　×　12ヶ月　＝　 5,204,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,204,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,943,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	936,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 601,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,099,273 円　　　　（　 25,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-10403	1,882 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,130	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,168 円/㎡　月額支払賃料（　 2,096 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-11101	2,766 ( 2,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	2,206
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,208 円	5,204,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,100 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,708 円　（　　　　　　 5,584 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,420,210 円（　　　　　 17,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,099,273 円
②総費用	1,105,708 円
③純収益　①－②	3,993,565 円
④建物等に帰属する純収益	3,420,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	559,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,348,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州門司 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-5

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区光町１丁目２０１番１｢光町１－１－５｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	事務所兼共同住宅ＲＣ3	低層店舗、併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東16m市道	水道、ガス、下水	門司 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市道沿いに店舗等が建ち並ぶ
近隣型の商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

門司駅　南西方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域として維持して来たが、集客力が減退し商業地域とし
ての色彩が薄れる一方で、最近は周辺住宅地域の取引が活発化し、当該地域への影響を徐々に強めている。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産は市道沿いに旧来からの店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ近隣型の商業地域に存し、同一需給圏は門司
区内の近隣型商業地域である。背後住宅地域の建替えを伴う再販により周辺環境が徐々に変わりつつあるが沿道の不動
産市場に影響を及ぼす程ではない。中心となる市場参加者は地縁を有する個人または再販目的の不動産業者等であり、
取引の中心となる土地の価格帯は１㎡当たり８万円～９万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格が低く求められた、これは一般に小売店舗等の賃料は販売収入との見合いで設定され、土地価格に相応の賃料
設定が困難な実情に起因し、投資額との相関関係は希薄である。主たる需要者は自営目的で土地を取得する法人等であ
り、取引に当たっては地価相場が判断の重要な指針となる。従って市場の特性を具現した比準価格が最も説得力に優れ
ていると判断して比準価格を重視し、収益価格を参考とし、かつ規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州門司 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[105.0]

100
[133.9]

[100.0]
100

89,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格
が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響
が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移して
いる。

近隣型の商業地域であり、周辺地域ではマン
ション分譲や戸建住宅地の整備が進んでいる
が、店舗等の新規参入はない。

特記すべき変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -21051	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、西5m、準角地		１住居 (70,200)
b	門司５Ｋ -20754	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
c	門司５Ｋ -20157	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北8m、東4m、三方路		１中専 (70,200)
d	門司５Ｋ -20156	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	南東17m市道、南西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,602	100 [ 120.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,427	100 [ 123.6]	90,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,000
b	(　 ) 114,811	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	124,230	100 [ 123.6]	100,510		101,000
c	(　 ) 117,862	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	117,633	100 [ 122.0]	96,420		96,400
d	(　 ) 88,223	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,223	100 [ 99.0]	89,114		89,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	買進み	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

北九州門司 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,967,006	1,091,600	3,875,406	3,380,670	494,736	（　0.9760） 482,862	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	12,381,077 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２・３階は１ＬＤＫ（平均的専有面積４０㎡）の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途から標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	80.0	80.00	1,940	155,200	4.0	620,800
							2.0	310,400
2～ 3	住宅	100.00	95.0	95.00	1,420	134,900	1.0	134,900
							1.0	134,900
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		425,000		890,600
								580,200

⑨年額支払賃料	425,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,100,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,100,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,845,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	890,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 580,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 113,545 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,967,006 円　　　　（　 25,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-10202	1,580 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [109.0]	100 [ 85.0]	2,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,013 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-11202	1,882 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 88.0]	1,999
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,500 円	51,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,000 円	5,100,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,000 円	51,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,091,600 円　（　　　　　　 5,513 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,380,670 円（　　　　　 17,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,967,006 円
②総費用	1,091,600 円
③純収益　①－②	3,875,406 円
④建物等に帰属する純収益	3,380,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	494,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	482,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,381,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）