鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -11007	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、南東6m、角地		１住居 (80,200)
b	門司５Ｋ -20301	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、南東4.3m、角地		１住居 (80,200)
c	門司５Ｋ -21051	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、西5m、準角地		１住居 (70,200)
d	門司５Ｋ -10802	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		商業関門景観形成地域 (90,400)
e	小倉北５Ｋ -20154	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東18m国道、西6m、南5m、南東6m、四方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,617	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	135,679	100 [ 73.9]	183,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 105,874	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	104,024	100 [ 57.3]	181,543		182,000
c	(　 ) 133,602	100 [ 120.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	111,335	100 [ 60.1]	185,250		185,000
d	(　 ) 117,924	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,396	100 [ 65.1]	181,868		182,000
e	(　 ) 100,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	104,035	100 [ 56.9]	182,838		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
c	買進み	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

北九州門司 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,215,007	2,659,772	8,555,235	7,445,800	1,109,435	（　0.9556） 1,060,176	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	26,504,400 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	157.00	ＲＣ3	471.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

構造・用途等による標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	157.00	75.0	117.75	3,200	376,800	4.0	1,507,200
							2.0	753,600
2～	事務所	157.00	80.0	125.60	2,600	326,560	5.0	1,632,800
							0.0	0
3～	事務所	157.00	80.0	125.60	2,100	263,760	5.0	1,318,800
							0.0	0
～

～

計		471.00	78.3	368.95		967,120		4,458,800
								753,600

⑨年額支払賃料	967,120 円　×　12ヶ月　＝　 11,605,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,605,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,025,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,458,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 753,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 147,480 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,215,007 円　　　　（　 56,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-21003	2,792 ( 2,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,321 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-21009	2,566 ( 2,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	580,272 円	11,605,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,659,772 円　（　　　　　　 13,501 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 471.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,445,800 円（　　　　　 37,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,215,007 円
②総費用	2,659,772 円
③純収益　①－②	8,555,235 円
④建物等に帰属する純収益	7,445,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,109,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,060,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,504,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州門司 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-4

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　松尾　春仁

TEL.

鑑定評価額

35,700,000 円

１㎡当たりの価格

181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区柳町２丁目１０７番５外｢柳町２－２－２６｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	中小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	門司 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

門司駅前の区を代表する商業
地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

門司駅　南東方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

門司駅前の商業地域であり、格別の変動要因はなく、しばらくは現状の土地利用を維持すると考えられる。安定
的な収益物件への需要が市場を牽引しており、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北九州市外縁部における商業地域であり、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人や不動産業者のほ
か、法人や個人の投資家等が主体と考えられる。門司駅前の商業地域で、安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価
水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や
個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき
試算したことで実証性を得た。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造
・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、代表標準地
との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州門司 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内高齢化が進み、人口も減少傾向にあるも
のの、スーパーなどの店舗地や駅近の賃貸住
宅等、安定的な収入が見込まれる物件への需
要が確認される。

門司駅前の区を代表する商業地域であり、上
記安定的な収益物件に係る需要がみられ、地
価水準は緩やかな上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司５Ｋ -20754	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
b	門司５Ｋ -21051	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、西5m、準角地		１住居 (70,200)
c	門司５Ｋ -20352	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南西7.5m市道、北西4.5m、二方路		商業 (100,400)
d	門司５Ｋ -20755	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南西10m市道、北東2.7m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,811	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	124,230	100 [ 66.7]	186,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 133,602	100 [ 120.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,427	100 [ 63.0]	178,456		178,000
c	(　 ) 81,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	99,451	100 [ 59.3]	167,708		168,000
d	(　 ) 120,992	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	129,907	100 [ 67.1]	193,602		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
b	買進み	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

北九州門司 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,877,565	2,471,737	8,405,828	7,193,400	1,212,428	（　0.9556） 1,158,596	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	28,964,900 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	157.00	ＲＣ3	471.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しとし、主に１階を店舗、２階及び３階を事務所とする低層の建物を想定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	157.00	75.0	117.75	3,150	370,913	4.0	1,483,652
							2.0	741,826
2～	事務所	157.00	80.0	125.60	2,480	311,488	6.0	1,868,928
							0.0	0
3～	事務所	157.00	80.0	125.60	2,030	254,968	6.0	1,529,808
							0.0	0
～

～

計		471.00	78.3	368.95		937,369		4,882,388
								741,826

⑨年額支払賃料	937,369 円　×　12ヶ月　＝　 11,248,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,248,428 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,686,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,882,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 741,826 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,877,565 円　　　　（　 55,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司５Ｋ（賃）　　　　-11201	2,515 ( 2,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,269 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司５Ｋ（賃）　　　　-11202	1,882 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	3,095
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	449,937 円	11,248,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,471,737 円　（　　　　　　 12,547 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 471.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,193,400 円（　　　　　 36,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,877,565 円
②総費用	2,471,737 円
③純収益　①－②	8,405,828 円
④建物等に帰属する純収益	7,193,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,212,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,158,596 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,964,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）